📊 Fiscalité•~12 min de lecture•Niveau : Avancé•Mis à jour le 21 mai 2026
L’assiette de l’IFI : biens taxables et exonérés
Quels biens entrent dans l’IFI, lesquels en sont exonérés (immobilier professionnel, bois et forêts), l’abattement de 30 % sur la résidence principale et la déduction des dettes. Le calcul de l’assiette détaillé.
1
Ce qui entre dans l’assiette
L’assiette de l’IFI comprend l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer au 1er janvier, pour leur valeur vénale.
Entrent dans l’assiette
Exemples
Immobilier bâti
Résidence principale, secondaire, locatif
Immobilier non bâti
Terrains, terres agricoles (sauf exonérations)
Parts de sociétés immobilières
SCI, fraction immobilière de parts
Droits immobiliers
Usufruit (en principe sur la valeur en pleine propriété)
💡 La valeur vénale au 1er janvier
Les biens sont retenus pour leur valeur de marché au 1er janvier. Une évaluation sincère est essentielle : sous-évaluer expose à un redressement, surévaluer fait payer trop d’impôt.
2
Les biens exonérés
Certains biens immobiliers sont exonérés, totalement ou partiellement, notamment lorsqu’ils sont affectés à une activité professionnelle.
Bien exonéré
Condition
Immobilier professionnel
Affecté à l’activité professionnelle principale
Bois et forêts
Exonération partielle (75 %) sous engagement
Biens ruraux loués long terme
Exonération partielle sous conditions
Part financière de l’assurance-vie
Hors champ (sauf fraction immobilière)
✅ L’immobilier professionnel, un levier majeur
L’immobilier affecté à l’activité professionnelle (locaux d’une entreprise exploitée par le redevable) peut être totalement exonéré d’IFI. Une organisation patrimoniale soignée permet d’en tirer parti.
3
L’abattement sur la résidence principale
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale : seuls 70 % de sa valeur entrent dans l’assiette.
🧾 Exemple — résidence principale de 1 M€
La résidence principale de Brigitte vaut 1 000 000 €. Grâce à l’abattement de 30 %, elle n’est retenue que pour 700 000 € dans l’assiette IFI. Cet abattement, automatique, peut faire passer un foyer sous le seuil de 1,3 M€.
⚠️ Abattement réservé à la résidence principale
L’abattement de 30 % ne vaut que pour la résidence principale détenue en direct. Les résidences secondaires et l’immobilier locatif sont retenus pour leur pleine valeur (sous réserve d’éventuelles décotes pour occupation ou indivision).
4
L’immobilier détenu via des sociétés
L’immobilier détenu via des sociétés (SCI, parts de SCPI, OPCI…) entre dans l’assiette à hauteur de la fraction représentative d’immobilier.
Détention indirecte
Traitement IFI
Parts de SCI
Valeur des parts représentative de l’immobilier
Parts de SCPI / OPCI
Fraction immobilière taxable
UC immobilières en assurance-vie
Fraction immobilière taxable
💡 Même via une enveloppe, l’immobilier reste taxé
Loger de l’immobilier (SCPI, par ex.) dans une assurance-vie ne le fait pas échapper à l’IFI : la fraction immobilière reste dans l’assiette. L’administration « transparise » les structures pour atteindre l’immobilier sous-jacent.
5
Le passif déductible
L’IFI porte sur le patrimoine net : les dettes afférentes aux biens taxables sont déductibles, sous conditions.
Dette déductible
Exemple
Emprunts immobiliers
Crédits finançant des biens taxables
Travaux, réparation
Dettes liées aux biens taxables
Impôts liés à l’immobilier
Taxe foncière, etc.
🛇️ Des limites à la déduction des dettes
Les dettes ne sont déductibles que si elles se rapportent à des biens taxables. Certains montages (prêts in fine, dettes familiales) sont encadrés pour éviter les abus, avec des règles de plafonnement de la déduction pour les gros patrimoines.
6
FAQ
Comment évaluer ses biens immobiliers pour l’IFI ?
Les biens s’évaluent à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année. C’est le prix auquel ils pourraient être vendus entre parties bien informées. Pour les appartements et maisons, la référence sont les transactions comparables dans le même secteur (sites Etalab, DVF, MeilleursAgents). Pour les immeubles de rapport, la valeur de rendement (loyers capitalisés) est souvent utilisée. En cas de sous-évaluation délibérée, des pénalités s’appliquent.
Les parts de SCI doivent-elles être déclarées à l’IFI ?
Oui, si la SCI détient principalement de l’immobilier (plus de 50 % d’actifs immobiliers). La valeur à déclarer est la valeur vénale des parts, déductible des dettes de la SCI. Une décote de liquidité (10–20 %) est généralement admise par l’administration car les parts de SCI sont moins liquides qu’un immeuble en direct. Les dettes de la SCI (emprunts) réduisent la valeur des parts.
Les biens démembrés sont-ils taxables à l’IFI ?
Oui, principalement pour l’usufruitier. En règle générale, l’usufruitier déclare la valeur entière du bien (pleine propriété) dans son IFI, sans que le nu-propriétaire ne soit taxé. Exception importante : si le démembrement résulte d’une succession (usufruit légal du conjoint survivant), l’IFI est réparti selon la valeur fiscale de chaque droit (calculée selon le barème de l’article 669 du CGI).
Les loyers perçus par une SCI entrent-ils dans l’IFI ?
Non, les loyers perçus sont des revenus, pas un actif. L’IFI porte sur la valeur du patrimoine immobilier, pas sur les revenus qu’il génère. En revanche, si les loyers s’accumulent sur le compte de la SCI sans être distribués, la trésorerie de la SCI (actif non immobilier) entre en compte dans le calcul de la valeur des parts. Elle peut réduire la proportion immobilière et donc l’assiette IFI.
Les biens en indivision sont-ils déclarés pour leur valeur totale ou la quote-part ?
Pour leur quote-part uniquement. Si vous détenez 40 % d’un immeuble en indivision valué 500 000 €, vous déclarez 200 000 €. Une décote d’indivision (généralement 10–15 %) peut être appliquée sur la valeur de votre quote-part pour tenir compte des difficultés de cession. Cette décote doit être justifiable et modérée pour éviter tout redressement.
Les biens immobiliers à l’étranger sont-ils soumis à l’IFI ?
Pour les résidents fiscaux français : oui, les biens immobiliers étrangers entrent dans l’IFI français. La double imposition est évitée par les conventions fiscales (crédit d’impôt étranger imputable sur l’IFI français). Pour les non-résidents : seuls les biens situés en France sont soumis à l’IFI, pas ceux à l’étranger. C’est une différence notable par rapport à l’ISF qui taxait aussi les biens étrangers des non-résidents sous certaines conditions.
Sources & références
1CGI, art. 965 et 966 — Assiette de l’IFI Legifrance →