📊 Fiscalité•~12 min de lecture•Niveau : Avancé•Mis à jour le 21 mai 2026
L’IFI : qui est concerné, seuil et barème
Depuis 2018, seul le patrimoine immobilier est taxé. Seuil de 1,3 M€, calcul dès 800 000 €, barème progressif et plafonnement à 75 % des revenus : l’essentiel de l’IFI, avec exemples chiffrés.
1
De l’ISF à l’IFI
Depuis 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le changement est majeur : seul le patrimoine immobilier est désormais taxé, les placements financiers en sont sortis.
Ancien ISF
IFI (depuis 2018)
Tout le patrimoine
Patrimoine immobilier uniquement
Actions, livrets inclus
Actifs financiers exonérés
Seuil 1,3 M€
Seuil 1,3 M€ (inchangé)
💡 Un impôt recentré sur la pierre
L’IFI ne vise que l’immobilier (détenu directement ou via des sociétés). Les portefeuilles d’actions, l’assurance-vie investie en unités de compte financières, les liquidités… ne sont plus taxés à ce titre.
2
Qui est redevable de l’IFI
L’IFI concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un certain seuil au 1er janvier de l’année.
Règle
Détail
Foyer IFI
Appréciation au niveau du foyer (couple inclus)
Résidents français
Sur le patrimoine immobilier mondial
Non-résidents
Sur le patrimoine immobilier situé en France
Date d’appréciation
Au 1er janvier
⚠️ Le foyer IFI n’est pas le foyer IR
La composition du foyer pour l’IFI peut différer de celle de l’impôt sur le revenu : concubins notoires imposés ensemble à l’IFI, traitement spécifique des enfants… Vérifiez le périmètre exact de votre foyer IFI.
3
Le seuil de 1,3 million d’euros
Le seuil d’assujettissement est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable.
⚠️ Le piège du seuil de déclenchement
Une fois le seuil de 1,3 M€ franchi, l’impôt se calcule dès 800 000 € (première tranche taxable). Autrement dit, on ne paie pas en dessous de 1,3 M€, mais dès qu’on dépasse ce seuil, le barème s’applique à partir de 800 000 €. C’est un effet de seuil important.
🧾 Exemple — juste au-dessus du seuil
Le patrimoine immobilier net de la famille Lefebvre atteint 1,35 M€ au 1er janvier. Ils sont redevables de l’IFI. Le calcul s’effectue en appliquant le barème à partir de 800 000 €, et non à partir de 1,3 M€.
4
Le barème progressif
L’IFI se calcule selon un barème progressif par tranches, comme l’impôt sur le revenu.
Fraction du patrimoine net taxable
Taux
Jusqu’à 800 000 €
0 %
De 800 000 € à 1 300 000 €
0,50 %
De 1 300 000 € à 2 570 000 €
0,70 %
De 2 570 000 € à 5 000 000 €
1 %
De 5 000 000 € à 10 000 000 €
1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €
1,50 %
💡 Comme l’IR, un barème par tranches
Chaque tranche n’est taxée qu’à son propre taux : seule la fraction du patrimoine comprise dans une tranche subit le taux correspondant. Le taux maximal de 1,5 % ne s’applique qu’à la part supérieure à 10 M€.
5
La décote et le plafonnement
Deux mécanismes atténuent l’IFI : une décote juste au-dessus du seuil et un plafonnement en fonction des revenus.
Mécanisme
Rôle
Décote
Lisse l’entrée dans l’IFI entre 1,3 et 1,4 M€
Plafonnement
IFI + IR ≤ 75 % des revenus
✅ Le plafonnement à 75 % des revenus
Le total formé par l’IFI et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente. Au-delà, l’IFI est réduit du surplus. Ce mécanisme protège les contribuables « riches en immobilier mais pauvres en revenus » (par exemple, patrimoine important mais faibles liquidités).
6
FAQ
Qui est soumis à l’IFI ?
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne les foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année. Le seuil d’imposition est de 800 000 € (le barème commence à ce niveau), mais le foyer n’est imposable que si l’actif net immobilier dépasse 1 300 000 €. Ce sont les résidents fiscaux français (monde entier) et les non-résidents (immobilier en France uniquement).
Quels biens entrent dans l’assiette IFI ?
Tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement : résidence principale (avec abattement de 30 %), résidences secondaires, immeubles locatifs, terrains, SCPI, OPCI (fraction immobilière), parts de sociétés à prédominance immobilière (SCI, holding immobilière), assurance-vie (fraction immobilière des UC). Ne sont PAS soumis à l’IFI : les actions d’entreprises industrielles ou commerciales, les obligations, les comptes bancaires, les biens professionnels.
Quelle est la différence entre IFI et ISF ?
L’IFI a remplacé l’ISF en 2018. L’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) portait sur l’ensemble du patrimoine net (immobilier + financier + mobilier). L’IFI est limité au seul patrimoine immobilier net. Le barème est similaire (0,5 % à 1,5 %) mais l’assiette est beaucoup plus réduite. Un portefeuille boursier important ne rentre plus dans l’IFI, ce qui a significativement réduit le nombre de contribuables concernés.
Peut-on déduire les dettes de l’assiette IFI ?
Oui, sous conditions strictes. Les dettes déductibles : emprunts immobiliers (capital restant dû au 1er janvier), dettes fiscales liées à l’immobilier (IFI lui-même, taxe foncière due), dettes liées à des travaux. Les dettes non déductibles : dettes personnelles non liées à l’immobilier, primes d’assurance, TVA non encore encaissée. La déduction est plafonnée pour les très grands patrimoines (mécanisme anti-abus).
La résidence principale bénéficie-t-elle d’un abattement IFI ?
Oui, un abattement de 30 % s’applique à la valeur vénale de la résidence principale. Si elle vaut 500 000 €, elle entre dans l’assiette IFI pour 350 000 €. Cet abattement ne s’applique qu’à la résidence principale (pas aux résidences secondaires). En cas de détention via une SCI, la valeur des parts (avec décote de liquidité possible) entre dans l’IFI à la place de l’immeuble directement.
Peut-on réduire son IFI par des dons ?
Oui. Les dons effectués à des organismes reconnus d’utilité publique permettent une réduction de 75 % du montant des dons, plafonne à 50 000 €/an de réduction. C’est une réduction directe d’IFI, pas une déduction de base. Un don de 66 667 € efface complètement 50 000 € d’IFI. Les organismes éligibles doivent être spécifiquement agréés pour la réduction IFI (liste différente de celle des dons IR).
Sources & références
1CGI, art. 964 à 983 — Impôt sur la fortune immobilière Legifrance →