📊 Fiscalité•~12 min de lecture•Niveau : Intermédiaire•Mis à jour le 21 mai 2026
Les plus-values mobilières et immobilières
Vendre des actions ou un bien : deux régimes opposés. PFU de 30 % côté titres, abattements pour durée côté immobilier, rôle du PEA et stratégie des moins-values, illustrés par des exemples chiffrés.
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Deux régimes de plus-values bien distincts
Une plus-value est le gain réalisé lors de la vente d’un bien : la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. La fiscalité diffère radicalement selon qu’il s’agit de valeurs mobilières (actions, titres) ou de biens immobiliers.
Type de plus-value
Régime fiscal
Mobilière (actions, titres)
PFU 30 % ou barème sur option
Immobilière (hors RP)
19 % + 17,2 %, abattements pour durée
Résidence principale
Exonération totale
💡 Une logique opposée à la durée
En immobilier, plus on garde longtemps, moins on est taxé (abattements croissants). En mobilier, le PFU ne dépend pas de la durée ; seuls les titres très anciens (acquis avant 2018, sur option barème) bénéficient d’abattements.
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Les plus-values mobilières
Les plus-values mobilières (vente d’actions, d’ETF, de parts) sont par défaut soumises au PFU de 30 %, comme les autres revenus du capital.
Mode d’imposition
Détail
PFU (défaut)
30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS)
Option barème
TMI + 17,2 %, abattements possibles sur titres anciens
🧾 Exemple — Hugo vend ses actions
Hugo cède des actions avec 8 000 € de plus-value. Au PFU : 8 000 × 30 % = 2 400 € d’impôt, soit 5 600 € nets. S’il loge ses titres dans un PEA de plus de 5 ans, la plus-value serait exonérée d’IR (seuls les 17,2 % de PS resteraient dus) : l’enveloppe change tout.
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Les abattements pour titres anciens
Pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018, l’option pour le barème ouvre droit à des abattements pour durée de détention sur la plus-value (uniquement pour l’IR, pas pour les prélèvements sociaux).
Durée de détention
Abattement (titres pré-2018, option barème)
Moins de 2 ans
0 %
De 2 à 8 ans
50 %
Plus de 8 ans
65 %
⚠️ Réservé aux titres anciens
Ces abattements ne concernent que les titres acquis avant 2018 et uniquement si l’on opte pour le barème. Pour les titres acquis depuis 2018, seul le PFU (ou le barème sans abattement de durée) s’applique.
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Les plus-values immobilières
Les plus-values immobilières (hors résidence principale) obéissent à un régime spécifique : 19 % d’IR + 17,2 % de PS, atténués par des abattements pour durée de détention.
Seuil de détention
Effet
22 ans
Exonération totale d’IR (19 %)
30 ans
Exonération totale des PS (17,2 %)
Résidence principale
Exonération immédiate et totale
💡 Détaillé dans la section Immobilier
Le calcul complet de la plus-value immobilière (frais, travaux, surtaxe, exonérations) fait l’objet d’un guide dédié dans la section Immobilier. On en retient ici l’essentiel : la résidence principale est exonérée, et la durée de détention efface progressivement l’impôt.
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Moins-values et stratégies
Les moins-values ne sont pas perdues : elles s’imputent sur les plus-values de même nature, ouvrant la voie à des stratégies d’optimisation.
Règle / stratégie
Principe
Imputation des moins-values mobilières
Sur plus-values mobilières, report 10 ans
Purge des moins-values
Vendre des titres en perte pour compenser des gains
Arbitrage de fin d’année
Matérialiser une moins-value avant le 31/12
✅ La « réalisation » de moins-values
Si vous détenez des titres en perte latente et réalisez par ailleurs des plus-values, vendre les titres perdants matérialise une moins-value qui vient réduire la base imposable. On peut éventuellement racheter ensuite : une technique d’optimisation légale, à manier avec méthode.
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FAQ
Qu’est-ce qu’une plus-value mobilière imposable ?
La plus-value mobilière est le gain réalisé lors de la cession de valeurs mobilières : actions, obligations, parts de fonds, ETF, crypto-monnaies. Elle est égale au prix de vente moins le prix de revient (prix d’achat + frais d’acquisition). Elle est imposée au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) ou sur option au barème progressif. Seule l’année de la cession déclenche l’imposition (les gains latents ne sont pas taxés).
Les abattements pour durée de détention subsistent-ils pour les actions ?
Uniquement pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018 en cas d’option pour le barème progressif. L’abattement de droit commun est de 50 % après 2 ans et 65 % après 8 ans. Pour les PME de moins de 10 ans, l’abattement renforcé va jusqu’à 85 %. Pour les titres acquis après 2018 et avec l’option PFU, il n’y a aucun abattement de durée. Ces abattements disparaissent progressivement de la fiscalité française.
Comment les cryptomonnaies sont-elles taxées ?
Les plus-values sur cession de cryptomonnaies (Bitcoin, Ethereum…) sont imposées au PFU de 30 % depuis 2023 (aligné sur les valeurs mobilières). La plus-value est calculée comme (valeur de cession / valeur globale du portefeuille) × plus-value latente totale. Chaque cession (y compris échange crypto contre crypto) est un événement taxable. Le simple détention ou le transfert entre wallets propres n’est pas imposé. Il faut déclarer via le formulaire 2086.
La plus-value sur cession d’OPCVM ou ETF est-elle différente des actions ?
Non, le traitement est identique. Toute cession de parts d’OPCVM, ETF, FCP ou SICAV génère une plus-value mobilière imposée au PFU (30 %) ou barème. Le prix de revient est calculé en moyenne pondérée si plusieurs achats ont été réalisés à des prix différents. Les dividendes et coupons distribués par les fonds sont eux aussi imposés au PFU chaque année si non logés dans une enveloppe fiscale.
Comment optimiser fiscalement ses plus-values mobilières ?
Cinq stratégies : (1) utiliser les enveloppes fiscales (PEA, assurance-vie) où les plus-values capitalisent sans imposition annuelle, (2) réaliser des moins-values pour compenser les gains (tax loss harvesting), (3) étaler les cessions sur plusieurs années pour ne pas concentrer les gains, (4) céder en année de faibles revenus (TMI plus basse si option barème), (5) donner des titres à des enfants majeurs indépendants (ils vendent avec leur propre barème, potentiellement plus bas).
Les stock-options et actions gratuites sont-elles taxées comme des plus-values ordinaires ?
Non, elles ont un régime spécifique. Les actions gratuites (AGA) et stock-options attribuées par les entreprises bénéficient d’une fiscalité allégée si certaines conditions de conservation sont respectées. Le gain d’acquisition (valeur à l’attribution) est imposé à des taux réduits (selon les plans : 12,8 % ou 30 % selon la date d’attribution). La plus-value de cession ultérieure relève du PFU ordinaire. Le régime exact dépend du plan et des conditions d’attribution.
Sources & références
1CGI, art. 150-0 A à 150-0 D — Plus-values mobilières Legifrance →
2CGI, art. 150 U et s. — Plus-values immobilières Legifrance →
3CGI, art. 200 A — PFU sur les plus-values Legifrance →