Loyers de location nue : micro-foncier (abattement 30 %) ou régime réel (charges déductibles) ? La règle des 30 %, le déficit foncier et le poids des prélèvements sociaux de 17,2 %, avec exemples chiffrés.
Les revenus fonciers sont les loyers tirés de la location de biens immobiliers non meublés (location nue). La location meublée relève, elle, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — un régime traité dans la section Immobilier.
Ces revenus sont imposés au barème progressif de l’IR, dans la catégorie des revenus fonciers, et supportés en plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Deux régimes d’imposition coexistent : le micro-foncier et le réel.
Cette distinction est fondamentale : elle détermine le régime fiscal, les charges déductibles et les possibilités d’amortissement. Ce guide traite la location nue ; le LMNP fait l’objet de guides dédiés dans la section Immobilier.
Le micro-foncier est un régime simplifié accessible si les revenus fonciers bruts annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Plafond | 15 000 € de loyers bruts/an |
| Abattement | 30 % forfaitaire (censé couvrir les charges) |
| Déclaration | Report direct du montant brut, sans annexe |
| Imposition | 70 % des loyers, au barème + 17,2 % |
Le micro-foncier évite toute comptabilité. Mais si vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière) dépassent 30 % des loyers, le régime réel devient plus avantageux.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles au lieu de l’abattement forfaitaire. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € et optionnel en deçà (engagement de 3 ans).
| Charges déductibles au réel | Exemples |
|---|---|
| Travaux d’entretien et réparation | Réfection, remise en état |
| Intérêts d’emprunt | Crédit du bien loué |
| Taxe foncière | Hors taxe d’enlèvement des ordures récupérable |
| Charges de copropriété | Part non récupérable |
| Assurances, gestion | PNO, honoraires d’agence |
Isabelle perçoit 12 000 € de loyers et engage 9 000 € de travaux. Au micro-foncier, elle serait taxée sur 8 400 € (70 %). Au réel, après déduction des travaux et autres charges, son revenu foncier imposable devient négatif : elle ne paie aucun impôt foncier et crée du déficit. Le réel est ici très nettement gagnant.
Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, on crée un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans une certaine limite — un levier de défiscalisation puissant.
| Règle du déficit foncier | Détail |
|---|---|
| Imputation sur le revenu global | Jusqu’à 10 700 €/an |
| Origine hors intérêts | Seules les charges hors intérêts sont imputables sur le global |
| Excédent | Reportable sur les revenus fonciers 10 ans |
| Engagement | Location maintenue 3 ans après imputation |
Le déficit foncier est si important qu’il fait l’objet d’un guide complet dans la section Immobilier (plafonds, doublement pour rénovation énergétique, articulation avec les niches). Ce guide en pose le principe général.
Au-delà de l’impôt au barème, les revenus fonciers supportent les prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui alourdit sensiblement la fiscalité réelle.
Pour un contribuable au TMI de 30 %, 1 000 € de revenu foncier net sont taxés à 30 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %. Il ne reste que ~528 € nets. C’est pourquoi optimiser les charges déductibles est essentiel en location nue.
Lorsque les revenus fonciers sont imposés au barème, une partie de la CSG (6,8 points) est déductible du revenu global de l’année suivante. Un petit allègement à ne pas oublier.