🏠 Immobilier•~12 min de lecture•Niveau : Intermédiaire•Mis à jour le 21 mai 2026
Bail, loyers impayés et contentieux locatif
Bail conforme, sélection du locataire, garanties (GLI, Visale), gestion des impayés et congé… Sécuriser sa location nue évite bien des déboires. Le guide pratique du bailleur.
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Le bail de location nue
Le bail de location nue est un contrat encadré par la loi de 1989, avec des mentions obligatoires et des annexes à ne pas oublier.
Élément du bail
Caractéristique
Durée
3 ans (bailleur particulier)
Dépôt de garantie
1 mois de loyer hors charges
Révision du loyer
Indice IRL, une fois par an
Annexes obligatoires
DPE, diagnostics, notice d’information
💡 Le contrat-type obligatoire
Depuis la loi ALUR, le bail doit respecter un contrat-type réglementaire et être accompagné d’un dossier de diagnostics techniques (DPE, plomb, amiante, état des risques…) et d’une notice d’information. Un état des lieux d’entrée détaillé est indispensable.
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Sécuriser le locataire
Bien choisir son locataire est la première protection contre les impayés.
Justificatif
Vérification
Revenus
~3x le loyer (pièces à l’appui)
Contrat de travail
CDI, période d’essai terminée
Avis d’imposition
Cohérence des revenus
Garant ou caution
Personne ou organisme solvable
✅ La garantie Visale, gratuite
Le dispositif Visale (Action Logement) offre une caution gratuite couvrant les loyers impayés, pour de nombreux locataires (jeunes, salariés en mobilité…). C’est une alternative sécurisante à la caution d’un proche.
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Prévenir les impayés
Plusieurs outils permettent de se prémunir contre le risque d’impayé.
✅ GLI ou Visale, pas les deux
L’assurance loyers impayés (GLI) couvre les impayés, détériorations et frais de procédure, moyennant ~2,5-3,5% du loyer. Attention : elle est incompatible avec une caution personne physique (mais cumulable avec Visale dans certains cas). Choisissez l’une ou l’autre.
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Gérer un impayé
Face à un impayé, la réactivité et le respect de la procédure sont essentiels.
📊 Exemple : la réaction de Thomas
Dès le premier loyer impayé, Thomas relance à l’amiable, puis envoie une mise en demeure. Sans régularisation, il active sa GLI et fait délivrer un commandement de payer par huissier (visant la clause résolutoire). Agir vite évite que la dette ne devienne irrécupérable.
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Congé et récupération du bien
Récupérer son bien obéit à des règles strictes de préavis et de motif.
⚠️ Le congé encadré
Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, et pour un motif légitime : reprise (pour habiter), vente (droit de préemption du locataire), ou motif légitime et sérieux (impayés). La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars.
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FAQ
Que faire en cas de premier loyer impayé ?
Agir vite. Dès le premier impayé, envoyer une relance amiable (SMS, email, courrier). Sans réponse, adresser un commandement de payer par voie d’huissier (c’est la première étape officielle obligatoire). Si le locataire ne paye pas dans les 2 mois suivant le commandement, le bailleur peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion. Prévenir la CAF immédiatement si le locataire est bénéficiaire d’APL (obligation légale du bailleur).
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par le bailleur qui couvre les loyers non perçus (généralement dès le 1er impayé, avec franchise de 0 à 3 mois selon le contrat), les détériorations immobilières au-delà du dépôt de garantie, et les frais de procédure juridique. Elle coûte 2–3 % des loyers annuels, est déductible des revenus fonciers, et ne se cumule pas avec la caution solidaire (Visale ne compte pas, lui).
Qu’est-ce que la trêve hivernale et quand s’applique-t-elle ?
La trêve hivernale suspend les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, même avec une décision de justice favorable, l’expulsion ne peut pas être exécutée. La procédure peut continuer (audience, jugement) mais l’exécution est gelée. Des exceptions existent : relogement proposé par le préfet, squatteurs, violence. Les procédures doivent donc être engagées suffisamment tôt pour ne pas être bloquées par la trêve.
Peut-on expulser un locataire sans décision de justice ?
Non. L’expulsion sans décision de justice est illégale (délit de violation de domicile, peine pouvant aller jusqu’à 3 ans et 45 000 € d’amende). Couper le courant, changer les serrures ou harceler le locataire pour qu’il parte sont aussi des infractions (délit de discrimination). Seul un jugement d’expulsion suivi d’un commandement de quitter les lieux exécuté par huissier et préfet autorise l’expulsion physique.
Qu’est-ce que la Garantie Visale et comment fonctionne-t-elle ?
Visale est une caution gratuite délivrée par Action Logement, remplaçant le garant physique. Elle couvre les loyers impayés jusqu’à 36 mensualités et les dégradations locatives (plafond variable). Cible : locataires de moins de 30 ans ou salariés en mobilité professionnelle. Elle ne peut pas être cumulée avec une assurance GLI. Pour le bailleur, c’est une alternative gratuite et sécurisante à la GLI pour des profils éligibles.
Les loyers impayés sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Non directement. En régime foncier, on déclare les loyers effectivement encaissés (pas les loyers dus mais non perçus). En revanche, les frais liés à la procédure (huissier, avocat) sont déductibles. Si une assurance GLI indemnise les impayés, l’indemnisation perçue est imposée en revenus fonciers. Cas particulier : si un loyer a été déclaré et s’avère irrécouvrable (locataire insolvable), une déduction spécifique peut être demandée.
Sources & références
1Loi n°89-462, art. 15 et 22 — Congé et dépôt de garantie Legifrance →
2Loi ALUR n°2014-366 — Contrat-type et diagnostics Legifrance →