🏠 Immobilier•~12 min de lecture•Niveau : Intermédiaire•Mis à jour le 21 mai 2026
Charges déductibles et travaux en location nue
Intérêts, taxe foncière, assurances, travaux d’entretien ou d’amélioration… Au réel, savoir ce qui est déductible (et ce qui ne l’est pas) optimise fortement votre fiscalité. Le guide complet.
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Le principe de déductibilité
Au régime réel, de nombreuses charges viennent en déduction des loyers, réduisant le revenu foncier imposable. Encore faut-il connaître précisément ce qui est déductible.
💡 La règle d’or
Une charge est déductible si elle est engagée pour l’acquisition ou la conservation du revenu foncier, supportée par le propriétaire, payée durant l’année et justifiée. Les dépenses récupérables sur le locataire ne sont pas déductibles.
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Les charges courantes
Les charges courantes regroupent l’ensemble des dépenses récurrentes liées au bien.
Charge
Déductible au réel ?
Intérêts d’emprunt
Oui (+ frais de dossier, assurance)
Taxe foncière
Oui (hors part ordures ménagères)
Assurance PNO et GLI
Oui
Frais de gestion / agence
Oui
Charges de copro non récupérables
Oui
✅ Le forfait de 20 €
Certains frais de gestion (correspondance, déplacements…) sont déductibles via un forfait de 20 € par local et par an, sans justificatif. Les autres charges se déduisent pour leur montant réel sur pièces.
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Les travaux déductibles
Les travaux sont la principale source de déduction, mais leur nature détermine leur traitement.
Type de travaux
Traitement
Entretien / réparation
Déductible immédiatement
Amélioration (confort)
Déductible (hors agrandissement)
Rénovation énergétique
Déductible (plafond doublé)
Construction/agrandissement
Non déductible (prix de revient)
📊 Exemple : les travaux de Laure
Laure refait la toiture (réparation : 12 000 €, déductible) et ajoute une véranda (agrandissement : 18 000 €, non déductible mais ajouté au prix de revient pour réduire la future plus-value). Bien distinguer les deux est essentiel.
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Ce qui n’est pas déductible
Certaines dépenses, même liées au bien, ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
⚠️ Les non-déductibles
Ne sont pas déductibles : le capital de l’emprunt (seuls les intérêts le sont), les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, les dépenses récupérables sur le locataire, et les frais d’acquisition (notaire) qui s’ajoutent au prix de revient.
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Justifier et déclarer
La déduction suppose de pouvoir justifier chaque dépense en cas de contrôle.
⚠️ Conserver les justificatifs
Conservez toutes les factures (entreprises, matériaux posés par un pro), avis de taxe foncière, tableaux d’amortissement du prêt et relevés de charges de copropriété. L’administration peut demander les pièces sur 3 ans. Les travaux faits soi-même (main d’œuvre) ne sont pas déductibles, seuls les matériaux le sont parfois.
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FAQ
Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
Les travaux déductibles en régime réel se divisent en trois catégories : (1) travaux de réparation et d’entretien (maintien en bon état) : robinetterie, peinture, plomberie, volets… (2) travaux d’amélioration (ajout de confort sans modifier la structure) : isolation, double vitrage, chaudière… (3) travaux demandés par le locataire et à charge du propriétaire. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
Comment prouver la nature des travaux à l’administration fiscale ?
Il est indispensable de conserver toutes les factures d’artisans (avec détail des prestations), les d’avis de travaux, devis acceptés et photos avant/après. En cas de contrôle, l’administration peut requalifier des travaux d’amélioration en construction (non déductibles) si l’ensemble du bien a été restructuré. La frontière entre « amélioration » et « reconstruction » n’est pas toujours évidente : une note fiscale ou un conseil juridique peut être utile pour les projets importants.
Les travaux réalisés avant la mise en location sont-ils déductibles ?
Oui, à condition que le bien soit déjà destiné à la location. Les travaux effectués avant le premier bail sont déductibles si le propriétaire peut démontrer que son intention était de louer (annonce de location, recherche active d’un locataire). Les travaux réalisés sur un bien en attente de vente ou non encore assuré en tant que bailleur ne sont pas déductibles.
MaPrimeRénov’ est-elle compatible avec la déduction des travaux ?
Oui, mais la subvention perçue doit venir en déduction du montant déductible. Si un ravalement coûte 20 000 € et que vous perçevez 5 000 € de MaPrimeRénov’, seuls 15 000 € sont déductibles des revenus fonciers. Faire autrement constitue une déduction illégitime. L’éco-PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique) est lui, sans impact sur la déductibilité des travaux.
Les provisions pour grosses réparations du fonds de travaux ALUR sont-elles déductibles ?
Non, pas directement. Les provisions versées au fonds de travaux (cotisation obligatoire de 5 % minimum des charges) ne sont déductibles que l’année où les travaux sont effectivement réalisés et payés par la copropriété. Les simples provisions en attente ne sont pas déductibles. Suivre les comptes-rendus d’AG et les appels de fonds travaux pour identifier les montants déductibles chaque année est donc nécessaire.
Peut-on déduire les frais de gestion par une agence immobilière ?
Oui, intégralement. Les honoraires d’agence pour la gestion locative (généralement 6–9 % des loyers), les honoraires de rédaction de bail, les frais d’état des lieux professionnels et les frais de recherche de locataire sont tous déductibles des revenus fonciers en régime réel. Les abonnements à des services de gestion numérique (Flatlooker, BailFacile…) le sont également s’ils sont liés à l’activité locative.
Sources & références
1CGI, art. 31 — Charges de la propriété déductibles Legifrance →
2Décret n°87-713 — Charges récupérables sur le locataire Legifrance →
3BOFiP BOI-RFPI-BASE-20 — Charges déductibles des revenus fonciers Legifrance →