🏠 Immobilier•~13 min de lecture•Niveau : Avancé•Mis à jour le 21 mai 2026
Le démembrement immobilier
Séparer l’usufruit de la nue-propriété : capitaliser sans impôt, réduire l’IFI, transmettre à moindre coût. Le démembrement est un pilier de l’optimisation. Barème, achat, donation et reconstitution.
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Usufruit et nue-propriété
Le démembrement de propriété sépare l’usufruit (droit d’usage et de percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer du bien). C’est un pilier de l’optimisation patrimoniale.
💡 Deux droits, deux détenteurs
L’usufruitier habite le bien ou en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire détient le capital mais n’en tire aucun revenu. À l’extinction de l’usufruit (décès ou terme), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans impôt supplémentaire.
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Le barème fiscal
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété se détermine selon un barème fiscal lié à l’âge.
Âge de l’usufruitier
Valeur usufruit
Valeur nue-propriété
51 à 60 ans
50%
50%
61 à 70 ans
40%
60%
71 à 80 ans
30%
70%
81 à 90 ans
20%
80%
✅ Le barème de l’article 669
Le barème de l’article 669 du CGI fixe la répartition selon l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, plus l’usufruit vaut peu (et la nue-propriété beaucoup). Ce barème sert au calcul des droits lors d’une donation ou d’une vente démembrée.
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Acheter en démembrement
Acheter en démembrement permet d’acquérir à prix réduit selon ses objectifs.
📊 Exemple : l’achat de nue-propriété de Claire
Claire, fortement imposée, achète la nue-propriété d’un appartement (70% de la valeur, usufruit temporaire de 15 ans cédé à un bailleur social). Pendant 15 ans, elle ne perçoit aucun revenu (donc aucun impôt ni IFI), puis récupère la pleine propriété — le bien s’est reconstitué gratuitement et elle l’a payé 30% moins cher.
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Transmettre en démembrement
Le démembrement est un formidable outil de transmission anticipée.
✅ Donner la nue-propriété, garder l’usufruit
Stratégie classique : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit (ils continuent à habiter ou percevoir les loyers). Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété (réduite), et au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
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La reconstitution de propriété
La fin du démembrement reconstitue la pleine propriété sans fiscalité.
💡 Une reconstitution non taxable
À l’extinction de l’usufruit (au décès de l’usufruitier ou au terme prévu), le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans aucun droit ni impôt à payer (art. 1133 du CGI). C’est ce qui rend le démembrement si efficace pour transmettre à moindre coût.
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FAQ
Qu'est-ce que le démembrement de propriété immobilière ?
Le démembrement sépare la propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de posséder le bien sans en jouir). Le plus souvent, le donateur garde l'usufruit (continue à habiter ou percevoir les loyers) et donne la nue-propriété à ses enfants. À l'extinction de l'usufruit (décès du donateur), l'enfant récupère automatiquement la pleine propriété.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
La valeur est fixée par le barème fiscal (article 669 CGI) selon l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est jeune, plus la durée présumée de l'usufruit est longue et plus la nue-propriété est décotée : à 40 ans, la nue-propriété vaut 30 % de la pleine propriété. À 70 ans, elle vaut 70 %. Fiscalement, la donation de nue-propriété est donc d'autant moins coûteuse que le donateur est jeune.
Le nu-propriétaire doit-il payer les travaux ?
En principe, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (art. 605 et 606 du Code civil) : réfection des toitures, murs porteurs, structure de l'immeuble. L'usufruitier supporte l'entretien courant (peinture, plomberie, entretien du jardin). Cette répartition peut être aménagée par convention entre les parties. En pratique, pour un usufruit à titre gratuit (famille), les conventions sont souvent adaptées à la situation.
L'usufruit s'éteint-il toujours par le décès de l'usufruitier ?
L'usufruit viager (le plus courant) s'éteint effectivement au décès de l'usufruitier. Mais l'usufruit peut aussi être temporaire (fixé pour une durée déterminée, par exemple 10 ans dans le cadre d'un investissement SCPI démembré). Dans ce cas, il s'éteint à l'échéance fixée. L'usufruit peut aussi être rendu précocement par l'usufruitier (renonciation), ce qui restitue la pleine propriété au nu-propriétaire sans imposition.
Le démembrement est-il soumis à l'IFI ?
Oui, pour l'usufruitier principalement. En règle générale, l'usufruitier est considéré comme le propriétaire du bien pour l'IFI : c'est lui qui déclare et paie l'IFI sur la valeur entière du bien (pas seulement sur son usufruit). Le nu-propriétaire n'est pas soumis à l'IFI sur le bien démembré. Exception : si le démembrement résulte d'une succession (usufruit légal du conjoint), l'IFI est réparti selon la valeur respective des droits.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Vendre la pleine propriété nécessite l'accord de l'usufruitier ET du nu-propriétaire. Chacun peut vendre son droit séparément (l'usufruitier vend son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété), mais il n'y a généralement pas d'acheteur pour un droit démembré. En cas d'accord pour vendre la pleine propriété, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal appliqué à l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.
Sources & références
1Code civil, art. 578 et s. — Usufruit Legifrance →
2CGI, art. 669 — Barème de l’usufruit Legifrance →
3CGI, art. 1133 — Réunion de l’usufruit à la nue-propriété Legifrance →