🏠 Immobilier•~11 min de lecture•Niveau : Débutant•Mis à jour le 21 mai 2026
Les frais d’acquisition : notaire, taxes, garanties
Mal nommés « frais de notaire », ils sont surtout composés de taxes. Ancien vs neuf, calcul, garantie du prêt, astuces de réduction : tout comprendre pour ne pas être surpris à la signature.
1
Ce que recouvrent les « frais de notaire »
Les « frais de notaire » sont mal nommés : la rémunération réelle du notaire n’en représente qu’une petite part. L’essentiel est constitué de taxes versées à l’État et aux collectivités.
Composante
Part approximative
Droits de mutation (taxes)
~80%
Émoluments du notaire
~10%
Débours et formalités
~10%
💡 Des frais d’acquisition, pas de notaire
Le terme exact est frais d’acquisition. La majeure partie (les droits de mutation à titre onéreux, DMTO) revient au département et à la commune, pas au notaire dont les émoluments sont tarifés réglementairement.
2
Ancien vs neuf
Le taux des frais diffère fortement entre l’ancien et le neuf.
Type de bien
Frais d’acquisition
Logement ancien
7 à 8% du prix
Logement neuf (VEFA)
2 à 3% du prix
Terrain à bâtir
Variable selon régime
📊 Exemple : ancien vs neuf
Pour un bien à 300 000 € : en ancien, comptez ~22 500 € de frais (7,5%). En neuf, ~7 500 € (2,5%). L’écart de 15 000 € s’explique par des droits de mutation réduits dans le neuf, partiellement compensés par un prix au mètre carré souvent plus élevé.
3
Le détail du calcul
Les droits de mutation se composent d’une taxe départementale, communale et de frais d’assiette.
⚠️ Hausse des DMTO en 2025
De nombreux départements ont relevé leur taux de droits de mutation, le portant jusqu’à 5% environ (contre 4,5% auparavant). Vérifiez le taux applicable dans le département du bien, car il impacte directement le coût total de l’acquisition.
4
La garantie du prêt
À ces frais s’ajoute le coût de la garantie du prêt, exigée par la banque.
Type de garantie
Coût / caractéristique
Caution (organisme)
~1-1,5%, partiellement restituable
Hypothèque
Frais notariés, mainlevée payante
PPD (privilège prêteur)
Ancien uniquement, moins cher
✅ La caution, souvent la moins chère
La caution mutuelle (type Crédit Logement) évite les frais d’hypothèque et de mainlevée, et une partie de la cotisation peut être restituée en fin de prêt. Elle est souvent préférable, sauf refus de l’organisme de caution.
5
Réduire les frais
Quelques leviers permettent de réduire la facture des frais d’acquisition.
✅ Déduire le mobilier
Si le bien est vendu avec du mobilier (cuisine équipée, électroménager), sa valeur peut être déduite du prix taxable (sur justificatifs), réduisant l’assiette des droits de mutation. On peut aussi négocier les émoluments du notaire au-delà de 100 000 € (remise jusqu’à 20%).
6
FAQ
Combien représentent les frais de notaire en 2024 ?
Pour un bien ancien, les frais de notaire (appelés à tort « frais de notaire», il s’agit surtout de taxes) : environ 7 à 8 % du prix de vente. Dont environ 5,8 % de droits de mutation (départementaux + communaux), 0,1 % de contribution de sécurité immobilière, et 1–1,5 % de honoraires du notaire (réglementés). Dans le neuf, ces frais tombent à 2–3 % car la TVA (20 %) est comprise dans le prix.
Les frais d’agence sont-ils négociables ?
Oui, les honoraires d’agence sont libéraux depuis 1987. Ils représentent généralement 3–6 % du prix. La négociation est possible, surtout si le marché est favorable à l’acheteur. Depuis la loi Alur (2014), les frais d’agence sont affichés obligatoirement et peuvent être soit à la charge du vendeur (« mandat vendeur ») soit de l’acheteur selon l’accord.
Peut-on intégrer les frais d’acquisition dans le crédit ?
Oui, certaines banques accordent un financement à 110 % du prix (prix + frais), mais c’est de plus en plus rare depuis les recommandations HCSF. Habituellement, les banques exigent que l’apport couvre au minimum les frais de notaire (7–8 %). Emprunter pour les frais augmente le coût total du crédit mais peut permettre à des primo-accédants avec peu d’apport d’accéder à la propriété.
Quels sont les frais de garantie du crédit ?
La garantie du crédit (hypothèque ou caution) sécurise la banque. L’hypothèque coûte 1–2 % du montant emprunté (à la mise en place) mais ne donne pas lieu à frais de mainlevée si le crédit est remboursé jusqu’à son terme. La caution (Crédit Logement par ex.) est souvent moins chère (environ 1 % dont une partie récupérable au dénouement). La plupart des banques préfèrent aujourd’hui la caution à l’hypothèque.
Y a-t-il des frais à prévoir après l’achat ?
Oui, plusieurs postes récurrents : taxe foncière (variable selon la commune), charges de copropriété (300 à 3 000 €/an selon le bien), assurance habitation obligatoire, entretien courant et travaux (prévoir 1 % de la valeur/an en moyenne). La taxe d’habitation sur la résidence principale a été supprimée depuis 2023 pour tous les ménages.
Comment réduire les frais d’acquisition ?
Plusieurs leviers : (1) acheter dans le neuf (frais de 2–3 % vs 7–8 %), (2) négocier les honoraires d’agence, (3) séparer dans l’acte la valeur des meubles et équipements (les « biens mobiliers » ne sont pas soumis aux droits de mutation), (4) vérifier si une exonération partielle de droits s’applique (zones ANRU, logements sociaux). L’achat en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) bénéficie aussi de frais réduits.
Sources & références
1CGI, art. 1594 D — Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) Legifrance →
2Arrêté du 28 février 2020 — Tarif réglementé des notaires Legifrance →
3Service-Public.fr — Frais d’acquisition d’un logement Legifrance →