🏠 Immobilier•~13 min de lecture•Niveau : Avancé•Mis à jour le 21 mai 2026
L’amortissement en LMNP : le cœur du dispositif
L’amortissement est ce qui rend le LMNP si puissant : une charge comptable sans débours qui neutralise l’impôt sur les loyers. Composants, calcul, report illimité et réforme : tout est expliqué ici.
1
Le principe de l’amortissement
L’amortissement traduit comptablement la perte de valeur d’un bien dans le temps. En LMNP au réel, il se déduit du résultat sans constituer une dépense réelle : c’est le cœur de l’optimisation.
💡 Une charge sans débours
L’amortissement est une écriture comptable : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien sans rien dépenser. Cela réduit le bénéfice imposable, donc l’impôt, tout en conservant vos loyers en trésorerie. D’où des revenus souvent totalement défiscalisés.
2
Amortir par composants
Le bien ne s’amortit pas en bloc : on distingue le terrain (non amortissable) et les composants.
Composant
Durée d’amortissement
Terrain
Non amortissable (~10-20% de la valeur)
Gros œuvre / structure
40 à 50 ans
Toiture, façade
20 à 25 ans
Installations (élec, plomberie)
15 à 20 ans
Mobilier et équipements
5 à 10 ans
✅ L’amortissement par composants
L’amortissement se calcule composant par composant selon leur durée d’usage. Cette ventilation (faite par l’expert-comptable) optimise la déduction : les composants à durée courte (mobilier) s’amortissent vite, générant une forte déduction les premières années.
3
Le calcul concret
Un exemple concret montre l’ampleur de la déduction générée.
📊 Exemple : l’amortissement de Sophie
Sophie achète un appartement meublé à 200 000 € (dont 30 000 € de terrain non amortissable). Sur 170 000 € de bâti amorti à ~3%/an, plus 8 000 € de mobilier amorti sur 7 ans, elle déduit environ 6 200 €/an. Avec 9 000 € de loyers et 2 000 € d’autres charges, son résultat imposable est quasi nul pendant des années.
4
La règle de non-création de déficit
Une règle essentielle encadre l’amortissement : il ne peut pas créer de déficit.
⚠️ L’amortissement ne crée pas de déficit
L’amortissement ne peut réduire le résultat qu’à zéro, pas le rendre négatif (contrairement aux charges réelles, qui peuvent créer un déficit BIC reportable). La fraction d’amortissement non utilisée une année n’est pas perdue : elle est mise en réserve.
5
Le report illimité
L’amortissement non déduit se reporte sans limite de durée, constituant un « stock » fiscal.
✅ Un stock d’amortissement reporté sans limite
Les amortissements non utilisés (car ils auraient créé un déficit) sont reportés sans limitation de durée et s’imputent sur les bénéfices futurs. Ce stock prolonge la période de défiscalisation des loyers, parfois sur 15 à 20 ans.
6
FAQ
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?
En régime réel, le LMNP peut amortir le bien immobilier et les meubles. L’amortissement « consomme » comptablement la valeur du bien annéellement, réduisant le bénéfice imposable. Le terrain ne s’amortit pas. La durée d’amortissement est de 25–40 ans pour les murs, 5–10 ans pour les meubles et équipements. C’est ce mécanisme qui rend souvent le résultat fiscal proche de zéro en LMNP réel.
Quelle différence entre amortissement et déficit foncier ?
L’amortissement LMNP réduit le bénéfice BIC en enregistrant comptablement la dépréciation du bien, mais ne peut pas créer de déficit reportable sur le revenu global (contrairement au déficit foncier en nue). L’excèdent d’amortissement non utilisé est reporté sans limitation dans le temps sur les bénéfices futurs. C’est une différence fondamentale avec la location nue.
L’amortissement est-il fiscalement avantageux à la revente ?
Non, c’est le principal inconvénient. Pour les LMNP (pas les LMP), la plus-value à la revente est taxée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, sans tenir compte des amortissements comptables. L’amortissement ne réduit pas la base de la plus-value taxable. Un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € est taxé sur 100 000€ de plus-value, même s’il a été amorti à 50 000 € comptablement.
Comment calculer la base amortissable d’un bien LMNP ?
La base amortissable = prix d’acquisition + frais de notaire + frais d’agence + travaux non déduits - valeur du terrain (estimée généralement à 15–20 % pour un appartement urbain, plus pour une maison). Les meubles et équipements sont amortis séparément. Un bien acheté 250 000 € (terrain estimé à 50 000 €) a une base amortissable de 200 000 €, soit environ 5 000 €/an sur 40 ans.
Les travaux se déduisent-ils ou s’amortissent-ils ?
Dépend de la nature des travaux. Les travaux de maintenance et entretien courants (peinture, petites réparations) sont déductibles immédiatement en charges. Les travaux d’amélioration ou de reconstruction significatifs doivent être immobilisés et amortis (sur 10–15 ans généralement). La frontière n’est pas toujours évidente : un expert-comptable ou la doctrine fiscale (BOFiP) permettent de trancher.
Le micro-BIC est-il toujours intéressant par rapport au réel ?
Le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) est simple mais souvent moins optimisé. Si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire (ce qui est fréquent avec les amortissements), le réel est plus avantageux. Calculer les deux options avant de choisir est indispensable. Le choix est annuel pour le micro-BIC (avec possibilité de passer au réel sur option irrévocable pour 2 ans).