🏠 Immobilier•~12 min de lecture•Niveau : Intermédiaire•Mis à jour le 21 mai 2026
LMNP : micro-BIC ou régime réel
Abattement forfaitaire de 50% ou charges réelles + amortissement ? Le choix du régime fait toute la différence en LMNP. Comparaison chiffrée, réforme du tourisme et méthode pour trancher.
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Le micro-BIC
Le micro-BIC est le régime simplifié du LMNP : un abattement forfaitaire représentant les charges, sans comptabilité.
Type de meublé
Abattement micro-BIC
Plafond
Location meublée classique
50%
77 700 €
Meublé de tourisme classé
50%
77 700 €
Meublé de tourisme non classé
30%
15 000 €
💡 Simple mais souvent sous-optimal
Le micro-BIC séduit par sa simplicité (pas de comptabilité). Mais l’abattement de 50% est souvent inférieur aux charges réelles + amortissement, ce qui rend le réel bien plus avantageux dans la majorité des cas.
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Le régime réel
Le régime réel est le cœur de la puissance du LMNP : il permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
Déductible au réel
Exemple
Charges réelles
Intérêts, taxe foncière, gestion, assurance
Amortissement du bâti
~2-3%/an sur la valeur hors terrain
Amortissement du mobilier
~10-20%/an
Frais d’acquisition
Amortissables ou déductibles
✅ L’amortissement, l’arme secrète
L’amortissement est une charge comptable (pas une dépense réelle) qui réduit le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie. Il permet de neutraliser l’impôt sur les loyers, souvent pendant 10 à 20 ans. C’est l’objet d’un guide dédié.
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Comparaison chiffrée
Un exemple chiffré illustre l’écart entre les deux régimes.
📊 Exemple : micro vs réel pour Karim
Karim loue un appartement meublé : 12 000 € de loyers. Au micro-BIC : abattement 50% → base taxable 6 000 €. Au réel : 4 000 € de charges + 7 000 € d’amortissement → base taxable 1 000 € (et l’excédent d’amortissement est reporté). Le réel divise son impôt par 6.
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La réforme du micro-BIC tourisme
La fiscalité du meublé de tourisme a été durcie récemment.
⚠️ Le tour de vis sur le tourisme
La loi de finances et la loi « anti-Airbnb » ont réduit l’abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 30% (plafond 15 000 €) et durci les règles. Les meublés classés conservent un régime plus favorable. Ce sujet est détaillé dans le guide meublé de tourisme.
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Comment choisir
Le choix se tranche par un calcul simple mais décisif.
💡 La règle pratique
Si vos charges réelles + amortissement dépassent 50% des loyers (presque toujours le cas avec un emprunt), optez pour le réel. Le micro-BIC ne se justifie que pour un bien sans crédit, sans travaux et avec très peu de charges. Dans le doute, faites simuler les deux par un expert-comptable.
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FAQ
Quelle différence entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?
En micro-BIC, l’imposition porte sur 50 % des recettes (abattement forfaitaire de 50 %), sans détail des charges réelles. Simple, mais optimisé seulement si vos charges réelles sont inférieures à 50 %. En régime réel, toutes les charges sont déduites : intérêts d’emprunt, travaux, taxes, assurance, amortissement du bien et des meubles. Le réel est presque toujours plus avantageux pour les biens empruntés ou avec amortissement significatif.
Quel est le seuil de revenus pour le micro-BIC en LMNP ?
En 2024, le seuil est de 77 700 € de recettes annuelles pour les meublés classiques (abattement 50 %) et 188 700 € pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes (abattement 71 %). Au-delà de ces seuils, le réel est obligatoire. En deçà, le micro-BIC est la règle par défaut, mais le réel peut être choisi sur option.
Comment passer du micro-BIC au régime réel ?
L’option pour le régime réel se fait en le mentionnant sur la déclaration de revenus de l’année concernée. Elle est irrévocable pour 2 ans. Il faut déposer une déclaration 2031 (résultat BIC) en plus de la 2042. Un expert-comptable est fortement recommandé pour la première année, car l’inscription des immobilisations (amortissements) doit être faite correctement dès le début.
L’adhésion à un CGA est-elle obligatoire en régime réel LMNP ?
Non obligatoire, mais très avantageuse. Sans adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA), le bénéfice imposable est majoré de 25 % (règle qui disparaît progressivement). Avec un CGA ou un expert-comptable conventionné, on évite cette majoration. Le coût d’adhésion (≈ 200–400 €/an) est déductible et donne droit à une réduction d’impôt de 2/3 des frais de comptabilité.
Peut-on déduire les frais d’acquisition en régime réel LMNP ?
Oui, deux options : (1) déduction immédiate en charges lors de la première année (frais de notaire, d’agence), ou (2) intégration dans la base amortissable (ce qui étale la déduction sur la durée d’amortissement). La première option est en général plus avantageuse fiscalement à court terme. Un expert-comptable orientera vers la meilleure approche selon votre situation.
Le régime réel LMNP peut-il générer un déficit reportable ?
L’excédent de charges (y compris amortissements) ne peut pas créer un déficit imputable sur le revenu global (contrairement à la location nue). Il est reporté sans limite dans le temps sur les bénéfices BIC futurs de la même activité LMNP. C’est pourquoi un LMNP bien structuré peut ne pas payer d’impôts sur ses loyers pendant de nombreuses années grâce aux amortissements reportés.