🏠 Immobilier•~13 min de lecture•Niveau : Avancé•Mis à jour le 21 mai 2026
Plus-value et sortie du LMNP
La revente d’un bien LMNP a changé avec la réforme 2025 réintégrant les amortissements. Calcul, abattements pour durée, exonérations et stratégies de sortie : maîtrisez la fin du cycle d’investissement.
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La plus-value des particuliers
À la revente, le LMNP non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (et non des plus-values professionnelles), ce qui est globalement favorable.
💡 Le régime des particuliers
Le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers : taxation à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, mais avec des abattements pour durée de détention menant à l’exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
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La réforme 2025 des amortissements
La loi de finances 2025 a modifié un point majeur : la réintégration des amortissements.
⚠️ La réforme de 2025
Jusqu’en 2024, les amortissements déduits n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value : un avantage considérable. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la plus-value imposable (hors résidences services type étudiantes/seniors qui bénéficient d’exceptions).
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Calcul de la plus-value LMNP
La plus-value se calcule comme la différence entre prix de vente et prix d’acquisition majoré, désormais diminué des amortissements.
📊 Exemple : la revente de Jean
Jean a acheté 180 000 €, déduit 40 000 € d’amortissements, et revend 230 000 € après 12 ans. Avant 2025 : plus-value = 230 000 − 180 000 = 50 000 €. Depuis 2025 : le prix d’acquisition est diminué des amortissements (180 000 − 40 000), plus-value = 90 000 €. La réforme augmente la base taxable, atténuée par les abattements de durée.
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Les abattements pour durée
Les abattements pour durée de détention réduisent fortement, puis annulent, l’imposition.
Durée de détention
Impôt (19%)
Prélèvements (17,2%)
Moins de 6 ans
Plein
Plein
22 ans
Exonéré
Partiel
30 ans
Exonéré
Exonéré
✅ L’exonération totale à 30 ans
Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu ; après 30 ans, elle l’est aussi des prélèvements sociaux. Une détention longue reste donc très favorable, même après la réforme de 2025.
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Stratégies de sortie
Plusieurs stratégies permettent d’optimiser la sortie d’un investissement LMNP.
💡 Conserver, transmettre ou apporter
Plutôt que vendre, on peut conserver longtemps (abattements), transmettre aux enfants (la donation purge la plus-value latente et redémarre l’amortissement sur la valeur transmise), ou apporter le bien à une SCI/société. Chaque option a ses conséquences ; un conseil personnalisé est recommandé.
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FAQ
Comment est calculée la plus-value en LMNP ?
La plus-value brute = prix de vente - prix d’acquisition (incluant frais de notaire et travaux non déduits). Les amortissements comptables pratiqués en LMNP réel ne réduisent pas le prix de revient (contrairement au LMP). La taxation est celle des plus-values immobilières des particuliers : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %, avec abattements progressifs dès la 6e année (exonération totale après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les PS).
Quelle différence avec la plus-value en LMP ?
En LMP (Loueur Meubléo Professionnel), la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, nettement plus avantageux : exonération totale après 5 ans d’activité si les recettes sont inférieures à 90 000 €/an, exonération partielle jusqu’à 126 000 €. En LMNP, pas d’exonération professionnelle : on applique les abattements civils (22 ans et 30 ans). Le basculement en LMP peut donc être intéressant avant une revente.
Les abattements pour durée de détention s’appliquent-ils dès la première année ?
Non. Les abattements commencent à partir de la 6e année de détention. Avant 6 ans, la plus-value est taxée à 36,2 % sans abattement. De la 6e à la 21e année, l’abattement IR est de 6 %/an, puis 4 % la 22e année (exonération IR totale). Pour les PS, l’abattement est de 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 %/an de la 23e à la 30e année.
Peut-on réduire la plus-value taxable grâce aux travaux ?
Oui. Les travaux réalisés et non déduits (ni en charges, ni en amortissement) peuvent être ajoutés au prix de revient, réduisant la plus-value. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, un forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition peut être appliqué sans justificatifs. Ce forfait est souvent très avantageux pour les biens anciens peu rénovés dont la valeur a beaucoup augmenté.
La taxe sur les plus-values élevées s’applique-t-elle en LMNP ?
Oui. Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique aux plus-values nettes (après abattement) supérieures à 50 000 € (hors résidence principale). Elle est progressive : 2 % entre 50 000 et 100 000 €, jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 €. Cette taxe s’ajoute au 19 % IR et aux 17,2 % PS sur la portion concernée.
Faut-il anticiper la plus-value dès l’achat ?
C’est recommandé. La stratégie à adopter dès l’acquisition : (1) conserver les justificatifs de tous les travaux pour augmenter le prix de revient, (2) planifier la durée de détention pour profiter des abattements (6 ans minimum, 22 ou 30 ans pour l’exonération), (3) évaluer si un passage en LMP avant la vente est envisageable. Une revente d’un LMNP avant 5–6 ans de détention génère une taxat ion significative.
Sources & références
1CGI, art. 150 U à 150 VH — Plus-values immobilières des particuliers Legifrance →
2Loi de finances pour 2025, art. 84 — Réintégration des amortissements LMNP Legifrance →