🏠 Immobilier•~12 min de lecture•Niveau : Débutant•Mis à jour le 21 mai 2026
Les bases de la location nue
Baux, revenus fonciers, micro-foncier ou réel, déficit foncier… La location vide reste le pilier de l’investissement locatif. Ce guide pose toutes les bases pour bien démarrer.
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Qu’est-ce que la location nue
La location nue (ou vide) consiste à louer un logement non meublé à usage de résidence principale du locataire. C’est la forme de location la plus répandue, encadrée par la loi de 1989.
Caractéristique
Location nue
Durée du bail
3 ans (6 si bailleur personne morale)
Préavis locataire
1 mois (zone tendue) ou 3 mois
Dépôt de garantie
1 mois de loyer maximum
Fiscalité des loyers
Revenus fonciers
💡 Stabilité contre fiscalité
La location nue offre une plus grande stabilité (baux longs, moins de rotation) mais une fiscalité moins favorable que le meublé : les loyers sont imposés comme revenus fonciers, sans amortissement possible.
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Revenus fonciers : le principe
Les loyers de location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
⚠️ La fiscalité peut être lourde
Les revenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à votre tranche marginale d’imposition (TMI) plus 17,2% de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 30% de TMI, c’est 47,2% de prélèvements sur le revenu net foncier. D’où l’importance du régime choisi.
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Les deux régimes d’imposition
Deux régimes coexistent, dont le choix dépend du niveau de charges et travaux.
Régime
Principe
Pour qui
Micro-foncier
Abattement forfaitaire 30%
Peu de charges, < 15 000 €/an
Réel
Déduction des charges réelles
Charges/travaux élevés
📊 Exemple : le choix de Pierre
Pierre perçoit 12 000 € de loyers et a 6 000 € de charges et travaux. Au micro-foncier, l’abattement n’est que de 30% (3 600 €), base taxable 8 400 €. Au réel, il déduit 6 000 €, base taxable 6 000 €. Le réel lui fait économiser de l’impôt : il a tout intérêt à l’opter.
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Avantages et inconvénients
La location nue a ses forces et ses faiblesses qu’il faut peser avant de se lancer.
Avantages
Inconvénients
Gestion simple, baux longs
Fiscalité plus lourde (revenus fonciers)
Moins de rotation locative
Pas d’amortissement
Déficit foncier possible
Rendement souvent inférieur au meublé
Moins d’usure du bien
Encadrement strict (loi 1989)
✅ L’atout du déficit foncier
Atout majeur de la location nue : le déficit foncier. Les charges et travaux excédant les loyers s’imputent sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an), réduisant l’impôt. Un levier puissant traité dans un guide dédié.
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Pour qui est-ce adapté
La location nue convient à certains profils plus qu’à d’autres.
💡 Le bon profil
La location nue séduit l’investisseur recherchant la simplicité et la stabilité, disposant de travaux à réaliser (pour créer du déficit foncier), ou possédant déjà un patrimoine et souhaitant réduire son imposition globale. Pour maximiser le rendement net, le meublé (LMNP) est souvent plus performant.
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FAQ
Quelle est la différence entre location nue et meublée ?
La location nue (ou « vide ») concerne un logement sans meubles essentiels, loué avec un bail standard de 3 ans (6 ans pour un bailleur moral). La location meublée fournit un logement équipé (liste légale obligatoire), avec un bail d’un an renouvelable (9 mois pour les étudiants). Fiscalement, les revenus de location nue sont des revenus fonciers ; les meublés relèvent des BIC. Les règles de charges déductibles diffèrent sensiblement.
Quels sont les revenus fonciers à déclarer ?
Tous les loyers perçus dans l’année civile, charges comprises si elles sont versées par le locataire au propriétaire (provisions pour charges de copropriété). La régularisation de charges (différence entre provision et charges réelles) est intégrée l’année de la régularisation. Les loyers perçus d’avance (mois de caution transformé en loyer) sont imposables l’année de leur encaissement.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers ?
Oui, en régime réel. Les intérêts d’un crédit immobilier contracté pour l’acquisition ou l’amélioration du bien locatif sont déductibles des revenus fonciers. Sont également déductibles les intérêts d’un crédit pour des travaux ou l’assurance emprunteur. Cette déductibilité permet souvent de neutraliser fiscalement les revenus locatifs pendant les premières années de remboursement.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) s’applique si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an. Il est simple mais limité : l’abattement de 30 % ne couvre pas les déductions réelles (intérêts d’emprunt, travaux importants, déficit foncier). Le régime réel est presque toujours plus avantageux si vous avez un crédit immobilier ou des travaux déductibles. Simuler les deux options avant chaque déclaration est conseillé.
Quelles sont les obligations du bailleur en location nue ?
Le bailleur doit fournir un logement décent (surface minimale 9 m², hauteur 2,20 m, installation électrique aux normes, DPE classé A–F jusqu’à l’interdiction des G), réaliser les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électicité, gaz…), répondre aux demandes de réparations des équipements essentiels, et remettre une quittance sur demande. Le non-respect de ces obligations peut exposer à des sanctions (amende, suspension de loyer).
La vacance locative est-elle déductible des revenus fonciers ?
Les loyers non perçus pendant une période de vacance ne sont pas imposés (on déclare uniquement les loyers effectivement encaissés). En revanche, les charges fix es (taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété) restent déductibles même pendant la vacance, ce qui peut générer ou amplifier un déficit foncier reportable.
Sources & références
1Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Rapports locatifs (location nue) Legifrance →
2CGI, art. 14 à 31 — Revenus fonciers Legifrance →
3BOFiP BOI-RFPI-BASE — Détermination du revenu foncier Legifrance →