🏠 Immobilier•~12 min de lecture•Niveau : Intermédiaire•Mis à jour le 21 mai 2026
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir
Abattement forfaitaire de 30% ou déduction des charges réelles ? Le choix du régime conditionne votre imposition foncière. Méthode de comparaison, exemples chiffrés et stratégie de bascule.
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Le micro-foncier
Le micro-foncier est le régime simplifié par défaut pour les revenus fonciers modestes. Il applique un abattement forfaitaire sans avoir à justifier les charges.
Caractéristique
Micro-foncier
Plafond
15 000 € de loyers bruts/an
Abattement
30% forfaitaire
Justificatifs
Aucun
Déclaration
Report direct sur la 2042
💡 Simplicité maximale
Le micro-foncier ne demande aucune comptabilité : vous déclarez vos loyers bruts, l’administration applique l’abattement de 30%. Idéal si vos charges réelles sont inférieures à 30% des loyers.
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Le régime réel
Le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant réel, ce qui est avantageux dès qu’elles dépassent l’abattement forfaitaire.
Charges déductibles au réel
Exemples
Travaux d’entretien/réparation
Rénovation, ravalement
Intérêts d’emprunt
Crédit du bien locatif
Taxe foncière
Hors ordures ménagères
Assurances et gestion
PNO, honoraires d’agence
Provisions de copropriété
Charges non récupérables
✅ Le réel ouvre le déficit foncier
Au réel, si les charges dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an). C’est impossible au micro-foncier. Un argument décisif pour les biens avec travaux.
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Comparer les deux
Le bon régime se détermine en comparant l’abattement de 30% au montant réel des charges.
📊 Exemple : le calcul de Sandrine
Sandrine perçoit 14 000 € de loyers. Cas 1 : charges de 2 000 € (14%) → le micro (abattement 4 200 €) est plus avantageux. Cas 2 : charges de 7 000 € (50%) → le réel (déduction 7 000 €) lui fait économiser bien plus d’impôt. La règle : charges > 30% → réel.
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Comment opter
Le choix du réel est une option formelle, avec des conséquences sur la durée.
⚠️ L’engagement de 3 ans
Opter pour le réel engage pour 3 ans (irrévocable durant cette période), puis se reconduit tacitement chaque année. Au-delà de 15 000 € de loyers, le réel est obligatoire. L’option se fait simplement en remplissant la déclaration n°2044.
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Stratégie de bascule
Une stratégie habile consiste à piloter le régime selon le calendrier des travaux.
💡 Piloter selon les travaux
Concentrez vos gros travaux sur les années au réel pour maximiser la déduction et générer du déficit foncier. Une fois les travaux amortis et les charges retombées sous 30% des loyers, vous pouvez (après les 3 ans) revenir au micro-foncier pour la simplicité.
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FAQ
Quand le régime réel est-il obligatoire ?
Le régime réel est obligatoire quand les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €/an. En deçà, le micro-foncier s’applique par défaut, mais on peut opter volontairement pour le réel (pour déduire des charges réelles supérieures à 30 %). L’option réel est valable au minimum 3 ans. Le régime réel est aussi obligatoire pour certains dispositifs de défiscalisation (Malraux, monuments historiques).
Quelles charges sont déductibles en régime réel foncier ?
Charges déductibles : (1) intérêts d’emprunt (acquisition, travaux), (2) travaux de réparation, entretien et amélioration (pas de construction neuve), (3) taxe foncière, (4) charges de copropriété (hors provisions pour grosses réparations non réalisées), (5) assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, (6) frais de gestion et honoraires d’agence, (7) frais de procédure (avocat, huissier) en cas de contentieux.
Les frais de notaire à l’achat sont-ils déductibles ?
Non, les frais d’acquisition (notaire, agence) ne sont pas déductibles des revenus fonciers en régime réel. Ils peuvent être intégrés au prix de revient pour calculer la plus-value lors de la revente (réduisant la base taxable). En LMNP réel, en revanche, les frais d’acquisition peuvent être déduits en charges la première année ou amortis. C’est l’une des différences importantes entre foncier et BIC.
Comment fonctionne la régularisation des charges de copropriété ?
Les provisions pour charges versées au syndicat de copropriété sont déductibles l’année de paiement. La régularisation annuelle donne lieu à un ajustement : si les charges réelles sont inférieures aux provisions, la différence est à réintégrer dans les revenus ; si elles sont supérieures, on déduit le complément. Les provisions pour travaux futurs (fonds travaux loi ALUR) ne sont déductibles qu’à l’année de réalisation effective des travaux.
Comment optimiser ses déclarations de revenus fonciers ?
Quelques leviers concrets : (1) regrouper les travaux sur une même année pour maximiser le déficit foncier (et l’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 €), (2) anticiper les grosses dépenses (ravalement, toiture) en années de hauts revenus pour réduire la TMI globale, (3) s’assurer que toutes les charges sont justifiées par des factures (surtout les travaux), (4) ne pas oublier la taxe foncière et les assurances qui sont souvent omises.
Le micro-foncier est-il compatible avec tous les logements ?
Non. Le micro-foncier est inaccessible si vous bénéficiez de certains dispositifs de défiscalisation (Malraux, monuments historiques, Pinel ancien…) qui imposent le régime réel. Il est aussi inaccessible pour les sociétés (SCI) et pour les biens en location meublée (qui relèvent du BIC, pas du foncier). En cas de doute, déclarer un premier exercice en réel permet de comparer et de décider pour les années suivantes.