🏠 Immobilier•~13 min de lecture•Niveau : Avancé•Mis à jour le 21 mai 2026
La SCI à l’IS : amortir mais attention à la sortie
Opter pour l’IS permet d’amortir le bien et de capitaliser, mais expose à une plus-value lourdement taxée à la revente. IR ou IS, option irrévocable : un choix structurant à ne pas prendre à la légère.
1
L’option pour l’IS
Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Elle devient alors opaque : c’est la société qui est imposée, selon des règles très différentes de l’IR.
💡 Une logique d’entreprise
À l’IS, la SCI est imposée comme une entreprise : bénéfices taxés à l’IS (15% jusqu’à 42 500 €, puis 25%), possibilité d’amortir le bien, mais fiscalité lourde à la sortie. Un choix structurant aux conséquences durables.
2
Amortir le bien
L’atout majeur de l’IS est la possibilité d’amortir le bien, comme en LMNP.
✅ L’amortissement réduit l’impôt courant
À l’IS, la SCI amortit le bâti, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable pendant la phase de détention. Les revenus locatifs sont donc peu ou pas fiscalisés au niveau de la société. Intéressant pour capitaliser sans distribuer.
3
Le piège de la plus-value
Le revers de l’IS apparaît à la revente : la plus-value est lourdement taxée.
⚠️ Le piège de la plus-value à l’IS
À l’IS, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable (prix diminué des amortissements déjà déduits). Les amortissements sont donc réintégrés, et il n’y a aucun abattement pour durée (contrairement à l’IR). La plus-value taxable peut être énorme, puis l’argent sorti de la société est encore taxé (dividendes). Double imposition à anticiper.
4
IR ou IS : le match
Le choix IR/IS dépend de l’objectif : revenus, capitalisation ou transmission.
Critère
SCI à l’IR
SCI à l’IS
Imposition des loyers
TMI + 17,2%
IS (15/25%), amortissement
Plus-value
Abattements, exo à 30 ans
Sur VNC, sans abattement
Distribution
Directe
Dividendes (refiscalisés)
Idéal pour
Transmission, revente
Capitalisation, location meublée
📊 Exemple : l’arbitrage de Marc
Marc veut capitaliser sans avoir besoin des revenus : l’IS lui permet d’amortir et de réinvestir les loyers peu fiscalisés. Mais s’il prévoit de revendre dans 15 ans, l’IR (avec ses abattements menant à l’exonération) serait bien plus favorable sur la plus-value. L’objectif de sortie détermine le choix.
5
L’irrévocabilité de l’option
L’option pour l’IS est un engagement quasi définitif.
⚠️ Une option (presque) irrévocable
Depuis 2019, l’option pour l’IS peut être révoquée, mais seulement dans les 5 premiers exercices. Au-delà, elle devient définitive. Compte tenu du piège de la plus-value, ce choix doit être mûrement réfléchi et accompagné dès la création de la SCI.
6
FAQ
Pourquoi choisir la SCI à l'IS plutôt qu'à l'IR ?
La SCI à l'IS permet d'amortir les biens immobiliers (réduisant le résultat fiscal à quasi-zéro) et de capitaliser les loyers dans la société (sans imposition personnelle tant que les fonds restent dans la SCI). Elle convient aux investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et souhaitent réinvestir les loyers dans d'autres actifs. L'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà) peut être plus favorable que la TMI personnelle.
Peut-on passer d'une SCI à l'IR à l'IS ?
Oui, par option expresse. Mais ce passage est irrévocable : on ne peut pas revenir à l'IR. Ce basculement peut déclencher une imposition des plus-values latentes sur les biens déjà détenus (valeur vénale - valeur comptable). Ce coût d'entrée peut être significatif pour des biens fortement appréciés. À l'inverse, démarrer la SCI à l'IS dès la création évite ce problème.
La plus-value à la revente d'un bien en SCI à l'IS est-elle avantageuse ?
Non, c'est l'inconvénient principal. En SCI à l'IS, la plus-value est imposée à l'IS (15 ou 25 %), sans abattement pour durée de détention. De plus, les amortissements pratiqués réduisent la valeur nette comptable, augmentant la plus-value taxable. Enfin, si les associés se distribuent les fonds après la vente, la distribution est encore imposée (PFU 30 %). Il y a donc une double imposition potentielle à la sortie.
La SCI à l'IS peut-elle détenir de l'immobilier à usage commercial ?
Oui. Contrairement à la SCI à l'IR (qui ne peut exercer d'activité commerciale sans requalification), la SCI à l'IS peut détenir tout type d'actif immobilier, y compris des locaux commerciaux, des meublés (LMNP via SCI à l'IS), ou des parkings. L'IS s'applique aussi à la location meublée sans contrainte particulière (pas de limite BIC comme pour le passage LMP).
Les dividendes d'une SCI à l'IS sont-ils imposés deux fois ?
Oui, c'est la double imposition caractéristique de l'IS : les loyers sont d'abord taxés à l'IS dans la SCI (15 ou 25 %), puis les dividendes distribués aux associés sont imposés au PFU (30 %) ou au barème. Cette double imposition est évitée tant que les fonds restent dans la SCI (capitalisation). Elle devient un problème si les associés ont besoin de revenus réguliers.
La SCI à l'IS est-elle soumise à l'IFI ?
Les parts de SCI à l'IS entrent dans l'assiette IFI pour la fraction représentant la valeur immobilière nette de l'IS. La valeur taxable à l'IFI se calcule en appliquant le ratio actif immobilier / actif total de la SCI. Si la SCI détient majoritairement des biens immobiliers, la quasi-totalité de la valeur des parts est soumise à l'IFI. Ce calcul peut être complexe : faire valider par un expert-comptable est recommandé.
Sources & références
1CGI, art. 206 — Option pour l’impôt sur les sociétés Legifrance →
2CGI, art. 219 — Taux de l’IS et plus-values professionnelles Legifrance →
3BOFiP BOI-IS-CHAMP-10 — Sociétés soumises à l’IS Legifrance →