💰 Épargne•~12 min de lecture•Niveau : Intermédiaire•Mis à jour le 20 mai 2026
PEL et CEL : épargne logement, taux et fiscalité en 2025
Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont deux produits réglementés conçus pour financer un projet immobilier. La réforme de 2018 a profondément modifié leur fiscalité : les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 sont soumis à la flat tax dès la première année. Pourtant, ils conservent un intérêt stratégique pour ceux qui anticipent un achat immobilier, notamment si les taux du marché remontent. Ce guide fait le point complet.
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Le PEL — fonctionnement général
Le Plan Épargne Logement§ L315-1 CMF est un livret d’épargne à taux fixe sur une durée minimale de 4 ans, avec un plafond de versements de 61 200 €. En contrepartie d’une discipline d’épargne (versements minimaux obligatoires), il ouvre droit à un prêt immobilier à taux fixe privilégié pour financer la résidence principale.
Durée minimale : 4 ans pour conserver les droits au prêt
Durée maximale de versements : 10 ans (puis le plan continue encore 5 ans sans versement)
Retrait anticipé : possible mais entraîne des pénalités et la perte des droits au prêt
Un seul PEL par personne
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Taux et plafond selon la date d’ouverture
Le taux du PEL est fixé à l’ouverture et reste fixe pendant toute la durée du contrat. C’est sa particularité clé : vous bloquez un taux pour 15 ans maximum.
Date d’ouverture
Taux PEL brut
Taux net (après flat tax)
Taux prêt PEL
Depuis jan. 2024
2,25 %
1,544 %
3,45 %
Jan. 2023 → déc. 2023
2,0 %
1,4 %
3,2 %
Août 2016 → déc. 2022
1,0 %
0,7 %
2,2 %
Fév. 2015 → juil. 2016
1,5 %
1,03 %
2,7 %
Fév. 2011 → jan. 2015
2,5 %
Exonéré IR 12 ans*
4,2 %
Mars 2011 (ouverture avant)
2,5 %
Exonéré IR 12 ans*
4,97 %
* Exonération IR pendant 12 ans pour les PEL ouverts avant le 1er janv. 2018 (18,6 % PS dus chaque année).
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Fiscalité du PEL — la réforme 2018
La loi de finances pour 2018§ 200 A CGI a profondément refondé la fiscalité du PEL.
PEL ouverts avant le 1er janvier 2018
Exonérés d’IR pendant les 12 premières années
Prélèvements sociaux (18,6 %) prélevés chaque année
Après 12 ans : soumis au barème IR ou PFU sur les intérêts
Ces PEL sont des trésors à conserver !
PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018
Intérêts soumis au PFU 31,4 % dès la 1ère année
= 12,8 % IR + 18,6 % PS
Taux net effectif : 2,25 % × 68,6 % = 1,544 %
Moins performant que le Livret A en rendement net pur
📊 Exemple chiffré
Jean ouvre un PEL en 2025 et verse 20 000 €. Intérêts bruts : 20 000 × 2,25 % = 450 €. Flat tax 31,4 % : 141,3 € de prélèvements. Net : 315 €, soit 1,544 % net. Le Livret A rapporte lui 1,5 % net. L’intérêt du PEL 2025 n’est donc pas dans le rendement mais dans le droit au prêt.
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Le prêt PEL — fonctionnement et calcul
Après 4 ans minimum d’épargne, le PEL ouvre droit à un prêt immobilier à taux fixé au moment de l’ouverture du plan. Ce taux est fixé selon la formule : taux PEL + 1,2 point.
PEL ouvert en
Taux prêt
Taux marché 2025
Avantage
2024
3,45 %
~2,5 %
Léger avantage
2016-2022
2,2 %
~2,5 %
Fort avantage !
2015-2016
2,7 %
~2,5 %
Bon avantage
Avant 2011
4,97 %
~2,5 %
Désavantage
✅ Conditions du prêt PEL
Maximum 92 000 € par plan (150 000 € si couplé avec un CEL)
Uniquement pour la résidence principale (achat, construction, travaux importants)
Durée du prêt : 2 à 15 ans
Doit être utilisé dans les 5 ans suivant la clôture du PEL
💡 Quand le prêt PEL est vraiment intéressant
Les détenteurs de PEL ouverts entre 2016 et 2022 (taux 1 %) ont un droit à prêt à 2,2 %, soit plus d’un point en dessous des taux actuels (2,5 % en 2025). Sur 92 000 € empruntés sur 15 ans, l’économie d’intérêts dépasse 8 000 € par rapport à un crédit classique à 2,5 %.
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Le CEL — Compte Épargne Logement
Le CEL est le complément souple du PEL : pas de durée minimale, retraits libres, mais taux plus faible (1,5 % brut, soit 1,03 % net après flat tax) et plafond plus bas (15 300 €).
Critère
PEL
CEL
Plafond versements
61 200 €
15 300 €
Taux brut 2025
2,25 %
1,5 %
Taux net (PFU 31,4 %)
1,544 %
1,03 %
Durée minimale
4 ans (pour prêt)
18 mois (pour prêt)
Versement annuel min.
540 €
300 €
Retraits
Limités
Libres
Prêt immobilier max.
92 000 €
23 000 €
Fiscalité
PFU 31,4 % (post-2018)
PFU 31,4 % (post-2018)
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PEL vs CEL vs Livret A — que choisir en 2025 ?
⚠️ Analyse comparative 2025
Pour un nouvel épargnant en 2025, le PEL (1,544 % net) et le CEL (1,03 % net) sont nettement moins performants que le Livret A (1,5 % net) ou le LEP (2,5 % net). L’intérêt du PEL 2025 réside exclusivement dans le droit au prêt à 3,45 % : si les taux du marché remontent à 4-5 %, ce PEL deviendra très avantageux dans 4-10 ans.
Situation
Recommandation
Projet immobilier dans 4-10 ans
PEL : bloquer le taux de prêt maintenant
Épargne de précaution pure
Livret A + LDDS + LEP (si éligible)
Souplesse + projet immo court terme
CEL (mais rendement faible)
Ancien PEL ouvert avant 2018
Conserver absolument !
Long terme, rendement optimal
PEA, AV, PER selon profil
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Stratégies
🏠
Ouvrir un PEL pour ses enfants dès maintenant
Un PEL ouvert en 2025 à 2,25 % fixe un taux de prêt à 3,45 % pour 15 ans maximum. Si les taux du marché remontent à 4-5 %, ce PEL devient très précieux pour financer le premier achat immobilier de votre enfant dans 10-15 ans.
💎
Conserver les anciens PEL précieusement
Un PEL ouvert entre 2016-2022 à 1 % donne un taux de prêt à 2,2 % — soit 1,3 point de moins que le marché actuel. Sur un prêt de 90 000 € sur 15 ans, l’économie d’intérêts est considérable. Ne clôturez jamais un ancien PEL sans en mesurer les conséquences.
📈
Coupler PEL et CEL pour maximiser les droits à prêt
En combinant un PEL (92 000 € de prêt) et un CEL (23 000 € de prêt), vous pouvez obtenir jusqu’à 115 000 € de prêt immobilier aux taux privilégiés. Ces droits sont cumulables et s’appliquent simultanément à une seule opération immobilière.
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FAQ complète
Peut-on avoir un PEL et un Livret A en même temps ?
Oui, absolument. Il n’y a aucune incompatibilité entre ces produits. Vous pouvez détenir simultanément un Livret A, un LDDS, un LEP, un PEL et un CEL. Chacun a ses règles propres.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas le versement annuel minimum de 540 € ?
Le PEL est automatiquement clôturé par la banque si les versements annuels minimaux ne sont pas honorés. Vous perdez vos droits au prêt et les intérêts peuvent être recalculés. Sur un PEL avant 2018, la perte de l’exonération IR peut être très coûteuse.
Le prêt PEL peut-il financer un investissement locatif ?
Non. Le prêt PEL ne peut financer que l’acquisition, la construction ou les travaux importants de la résidence principale du titulaire. Il n’est pas utilisable pour un investissement locatif ou une résidence secondaire.
Peut-on transférer un PEL d’une banque à une autre ?
Non. Contrairement au Livret A, le PEL ne peut pas être transféré. Si vous souhaitez changer de banque, vous devez clôturer votre PEL et en ouvrir un nouveau, ce qui entraîne une perte des droits acquis et un nouveau taux.
Un PEL ouvert pour un enfant lui appartient-il vraiment ?
Oui. Un PEL ouvert au nom d’un enfant mineur lui appartient. Les parents sont les représentants légaux mais ne peuvent pas clôturer le PEL sans accord du juge des tutelles au-delà d’un certain montant. À sa majorité, l’enfant en dispose librement.
Que devient mon PEL si je ne prends pas de prêt immobilier ?
Vous pouvez garder votre PEL indéfiniment. Le droit au prêt n'est qu'une option, pas une obligation. Si l'immobilier ne vous intéresse pas, le PEL reste un placement sécurisé. Mais depuis 2018, les intérêts des PEL de plus de 12 ans entrent dans le droit commun fiscal (PFU 30 %), ce qui peut en réduire l'attrait sur le long terme.
Puis-je fermer mon PEL avant 4 ans ?
Oui, mais avec des conséquences. Une clôture avant 2 ans vous prive des intérêts (recalculés au taux CEL). Entre 2 et 3 ans, vous perdez le droit au prêt. Entre 3 et 4 ans, le droit au prêt est réduit. Après 4 ans, la clôture est sans pénalité sur les intérêts acquis. Les PEL ouverts depuis 2018 sont soumis au PFU dès la première année.
Le PEL vaut-il encore le coup en 2025 ?
Cela dépend du taux de votre PEL et de votre horizon. Un PEL ouvert depuis 2024 est rémunéré à 2,25 % brut (1,575 % net après PFU de 30 %). Comparé au Livret A à 1,5 % net ou au LEP à 2,5 % net, l'intérêt est limité — sauf si vous visez effectivement un prêt immobilier. Les anciens PEL à 2,5 % ou 4 % ouverts avant 2011 restent très attractifs.
Sources & textes de référence
1Art. L315-1 à L315-6 du CMF — Création et fonctionnement du PEL et du CEL. Legifrance →
2Art. 200 A du CGI — Application du PFU (31,4 %) aux intérêts du PEL et du CEL ouverts depuis 2018. Legifrance →
3Loi n° 2017-1837 du 30 déc. 2017 (LFI 2018), art. 28 — Réforme fiscale du PEL : PFU dès la 1ère année pour les plans ouverts depuis 2018. Legifrance →
4Décret n° 2024-38 du 25 janvier 2024 — Relèvement du taux du PEL à 2,25 % pour les plans ouverts à compter du 1er janvier 2024. Legifrance →