⚖️ Succession•~13 min de lecture•Niveau : Intermédiaire•Mis à jour le 21 mai 2026
Transmettre le logement familial : les options
Bien souvent le plus précieux du patrimoine, le logement familial mérite une stratégie dédiée. Démembrement, SCI, abattement résidence principale : découvrez comment le transmettre au mieux.
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Les enjeux du logement familial
Le logement familial est souvent le bien le plus important du patrimoine et le plus chargé émotionnellement. Le transmettre demande d’anticiper la fiscalité comme les équilibres familiaux.
Problématique
Solution possible
Droits de succession élevés
Donation démembrée anticipée
Indivision conflictuelle
SCI familiale
Conjoint à protéger
Usufruit / droit viager
Plusieurs enfants
Attribution + soulte
💡 Anticiper très en amont
Plus on transmet tôt, plus la facture fiscale est allégée grâce au renouvellement des abattements tous les 15 ans et à la décote du démembrement. Le logement familial se transmet idéalement par étapes.
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Donner en démembrement
La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est la technique reine pour transmettre le logement à moindre coût fiscal.
Âge du donateur
Valeur usufruit
Valeur nue-propriété
51 à 60 ans
50%
50%
61 à 70 ans
40%
60%
71 à 80 ans
30%
70%
81 à 90 ans
20%
80%
📊 Exemple : la donation de Maryse
Maryse, 65 ans, donne la nue-propriété de sa maison (400 000 €) à ses 2 enfants en conservant l’usufruit. La nue-propriété vaut 60% = 240 000 €, soit 120 000 € par enfant. Après l’abattement de 100 000 €, seuls 20 000 € sont taxables par enfant. Au décès de Maryse, les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit supplémentaire.
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La SCI familiale
La SCI familiale facilite la transmission progressive du logement par donation de parts et évite les blocages de l’indivision.
✅ Les atouts de la SCI
Elle permet de donner des parts par tranches (en exploitant les abattements tous les 15 ans), d’organiser la gestion via les statuts (le parent gérant garde le contrôle), et d’éviter l’indivision entre les enfants. Une décote sur la valeur des parts est souvent admise.
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L’abattement résidence principale
Au décès, la résidence principale bénéficie d’un abattement fiscal sous conditions d’occupation.
⚠️ L’abattement de 20%
La valeur de la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20% pour le calcul des droits, à condition qu’elle soit occupée à la date du décès par le conjoint, le partenaire de PACS, ou un ou plusieurs enfants mineurs ou protégés.
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Choisir la bonne stratégie
Le choix de la stratégie dépend de la situation familiale et des objectifs.
Objectif prioritaire
Stratégie recommandée
Réduire les droits
Donation nue-propriété anticipée
Éviter les conflits
SCI familiale + statuts
Protéger le conjoint
Usufruit au survivant
Transmettre à un seul enfant
Attribution + soulte aux autres
💡 Combiner les outils
Souvent, la meilleure approche combine SCI + donation de parts démembrées : les parents donnent progressivement la nue-propriété des parts tout en gardant la gestion et les revenus. Au décès, la transmission est quasi indolore fiscalement.
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FAQ
Qu’est-ce que le droit au logement temporaire du conjoint ?
Il s’agit du droit pour le conjoint survivant de continuer à occuper gratuitement le logement du couple pendant 1 an après le décès, même si ce logement appartient en tout ou partie aux héritiers. Ce droit est automatique et ne peut pas être supprimé par testament, même d’un bien ne lui appartenant pas en propre. Les charges courantes (loyer, charges de copropriété) sont intégralement à la charge de la succession pendant cette période.
En quoi consiste le droit viager au logement ?
Le droit viager au logement (art. 764 du Code civil) permet au conjoint survivant de rester dans le logement du couple jusqu’à son décès, et non plus seulement pendant 1 an. Ce droit peut être exercé par le conjoint dans l’année suivant le décès, sauf si le défunt l’en a exclu par testament. La valeur de ce droit viager s’impute sur la part héritée par le conjoint et peut dépasser cette part (entraînant une soulte versée aux autres héritiers).
Le logement familial peut-il être vendu sans le consentement du conjoint ?
Si les époux étaient mariés, la loi protège le logement familial avant le décès (art. 215 CC) : les deux époux doivent consentir à toute aliénation du logement commun. Après le décès, le droit au logement temporaire (1 an) protège le conjoint. Après ce délai, la vente peut intervenir si les héritiers l’imposent en indivision, sauf si le conjoint a exercé son droit viager.
Le droit viager s’applique-t-il aux locataires ?
Oui. Si le couple était locataire, le conjoint survivant bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux et du transfert automatique du bail à son nom. Le droit au logement temporaire est également garanti (1 an de loyers payés par la succession). Pour le droit viager sur un logement loué, le conjoint peut conserver le bail sans limitation de durée et continuer à verser le loyer.
Le droit au logement s’applique-t-il au partenaire de PACS ?
Non directement. Le partenaire de PACS ne bénéficie pas automatiquement du droit au logement temporaire d’un an ni du droit viager. En revanche, il a droit au maintien dans un logement loué au nom du défunt (transfert du bail) pendant un an. Pour protéger le partenaire de PACS sur le logement, un testament attributif du logement (dans la quotité disponible) ou une clause spécifique dans la clause bénéficiaire d’une assurance-vie est nécessaire.
Comment valoriser le droit viager pour le calcul de la succession ?
La valeur du droit viager (usufruit du logement) est calculée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge du conjoint et de la valeur locative du bien. Si le conjoint a 70 ans, la valeur de l’usufruit est de 30 % de la valeur du bien. Ce montant s’impute sur sa part légale. Si la valeur de l’usufruit dépasse sa part, il doit verser une soulte aux autres héritiers.
Sources & références
1CGI, art. 669 — Barème de l’usufruit et de la nue-propriété Legifrance →
2CGI, art. 764 bis — Abattement de 20% sur la résidence principale Legifrance →
3Code civil, art. 1832 à 1870 — La société civile Legifrance →