📰 Transmission•~13 min de lecture•Niveau : Avancé•Mis à jour le 20 mai 2026
La donation avec réserve d’usufruit
Donner la nue-propriété d’un bien en conservant l’usufruit est l’une des techniques les plus puissantes de transmission. Le donateur garde les revenus et l’usage du bien jusqu’à son décès. Le donataire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires à ce moment-là.
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Principe du démembrement
La propriété se compose de trois attributs : l’usus (droit d’usage), le fructus (droit aux fruits = revenus) et l’abusus (droit de disposer). La donation en nue-propriété transfert l’abusus au donataire, l’usufruitier conservant l’usus et le fructus.
L’usufruitier (le donateur)
Habite le bien ou le loue
Perçoit les loyers et revenus
Paie les charges courantes et l’IFI
Ne peut pas vendre sans accord du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire (le donataire)
Ne peut ni habiter ni louer le bien
Ne perçoit pas les revenus
Paie les grosses réparations (toit, structure)
Récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier
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Calcul fiscal de la valeur de la nue-propriété
La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation. Le barème légal (art. 669 CGI) fixe les valeurs.
Âge de l’usufruitier
Valeur usufruit
Valeur nue-propriété
Moins de 21 ans
90 %
10 %
21 à 30 ans
80 %
20 %
31 à 40 ans
70 %
30 %
41 à 50 ans
60 %
40 %
51 à 60 ans
50 %
50 %
61 à 70 ans
40 %
60 %
71 à 80 ans
30 %
70 %
81 à 90 ans
20 %
80 %
Plus de 91 ans
10 %
90 %
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Droits de donation sur la nue-propriété
Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, pas sur la valeur totale du bien. L’économie est considérable pour les usufruitiers âgés.
📊 Exemple chiffré : parent de 65 ans
Hélène (65 ans) donne la nue-propriété d’un appartement valué 400 000 € à sa fille Claire.
Au décès d’Hélène, Claire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires, même si l’appartement vaut alors 600 000 €.
Sans démembrement : droits sur 300 000 € (après abattement) = ~59 000 € à la succession.
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L’extinction de l’usufruit et ses effets
L’usufruit s’éteint principalement par le décès de l’usufruitier. À ce moment, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains du nu-propriétaire, sans aucune formalité ni droits supplémentaires.
✅ Atout majeur : pas de droits à la reconstitution
La valeur acquise par le bien depuis la donation (plus-value) est transmise gratuitement au nu-propriétaire. C’est l’un des mécanismes les plus efficaces de l’optimisation successorale française.
⚠️ Usufruit conventionnel vs viager
Un usufruit peut aussi être à durée fixée (ex : 15 ans). Dans ce cas, la valeur de l’usufruit est calculée différemment (valeur actuelle d’une rente). L’usufruit viager (jusqu’au décès) est le plus utilisé en planification successorale.
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Application à un portefeuille financier
📊 Exemple : démembrement d’un portefeuille
Robert (70 ans) détient un portefeuille de 500 000 €. Il veut en transmettre la nue-propriété à ses 2 enfants.
Valeur nue-propriété (âge 71-80 = 70 %) : 350 000 €
Part par enfant : 175 000 €
Abattement : − 100 000 €
Base taxable : 75 000 € par enfant
Droits : ~11 500 € par enfant, soit 23 000 € au total
Robert conserve les dividendes et intérêts du portefeuille jusqu’à son décès. Si le portefeuille vaut 700 000 € au décès : les enfants récupèrent 700 000 € sans un euro supplémentaire de droits.
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FAQ
Qu’est-ce que la donation avec réserve d’usufruit ?
C’est la forme la plus courante de donation dans un objectif patrimonial : le donateur (parent) transmet la nue-propriété à l’enfant tout en conservant l’usufruit du bien (droit d’utiliser ou de percevoir les revenus). À son décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété pour les droits de donation ?
Selon le barème fiscal (art. 669 CGI) basé sur l’âge de l’usufruitier au moment de la donation : à 40 ans la NP vaut 30 %, à 50 ans 40 %, à 60 ans 50 %, à 70 ans 60 %, à 80 ans 70 %. Plus le donateur est jeune, moins la donation est taxée. Un parent de 60 ans qui donne la NP d’un bien de 400 000 € paie des droits sur 200 000 € seulement.
Qui supporte les charges du bien en usufruit ?
L’usufruitier supporte les charges d’entretien courant (peinture, petites réparations, charges de copropriété, taxe foncière). Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (toiture, structure). Cette répartition peut être aménagée par convention. En pratique, dans les familles, des arrangements informels sont souvent trouvés.
Peut-on vendre un bien donné en usufruit ?
La vente de la pleine propriété nécessite l’accord de l’usufruitier ET du nu-propriétaire. Le produit est alors réparti entre eux selon le barème fiscal à l’âge actuel de l’usufruitier. Souvent, ils conviennent de réinvestir le produit dans un nouveau bien démembré (« report de l’usufruit ») pour maintenir le mécanisme.
La donation en nue-propriété est-elle soumise à l’IFI ?
Le nu-propriétaire n’est généralement pas soumis à l’IFI sur le bien démembré : c’est l’usufruitier qui déclare la valeur entière. La donation en NP est donc une technique efficace pour réduire l’IFI des enfants qui ont déjà un patrimoine immobilier important, en leur transmettant des actifs hors de leur assiette IFI pendant le démembrement.
Est-il possible de donner la nue-propriété d’un bien à crédit ?
Oui. L’enfant peut financer l’achat de la nue-propriété par un emprunt (en payant la valeur de la NP au parent, qui conserve l’usufruit). C’est une vente de nue-propriété (et non une donation). Cette approche convient quand le parent a besoin de liquidités immédiates et l’enfant souhaite investir avec un effet de levier. La valeur est taxée selon le barème 669 CGI.
Sources
1CGI, art. 669 — Barème fiscal de l’usufruit. Legifrance →
2Code civil, art. 578 à 624 — De l’usufruit. Legifrance →