Pourquoi créer une SCI familiale ?
La SCI familiale est l’outil privilégié pour gérer collectivement un patrimoine immobilier familial. Avantages : évite l’indivision (les parts sont plus faciles à céder que des fractions d’immeuble), facilite la transmission progressive (donation de parts), permet une gouvernance organisée (statuts, gérant désigné), et offre des décotes de valorisation (liquidité, minoritaire) réduisant la base taxable des donations.
Combien de personnes minimum pour créer une SCI familiale ?
Deux associés minimum. Ce peuvent être des parents et enfants, des frères et sœurs, des conjoints, ou toute combinaison de membres de la même famille au sens large. Le capital minimum est de 1 € légalement, mais un capital plus représentatif de la valeur des apports est conseillé pour sécuriser la valorisation des parts.
Quels biens peut-on apporter à une SCI familiale ?
Tous les biens immobiliers : résidence principale (avec précaution car on perd l’exonération totale de plus-value à la revente si elle n’est plus la résidence principale de l’associé au jour de la vente), investissements locatifs, terrains, locaux professionnels. Attention : l’apport d’un immeuble à une SCI peut générer une plus-value imposable si le bien a pris de la valeur.
Comment fonctionne la gestion d’une SCI familiale ?
La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants (associés ou tiers) désignés par les statuts ou un acte de gérance. Le gérant gère les affaires courantes (loyers, charges, entretien). Les décisions importantes (vente, emprunt, modification de statuts) nécessitent l’accord des associés en assemblée générale. Les statuts fixent les règles de majorité (simple, qualifiée, unanimité).
Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?
Plusieurs contraintes : (1) frais de création (400–1 500 € selon que vous passez par un avocat ou non), (2) comptabilité obligatoire et assemblées annuelles (rigeur administrative), (3) responsabilité illimitée des associés (pas de limitation de responsabilité comme dans une SARL), (4) interdiction des activités commerciales (location meublée habituelle, promotion immobilière), (5) relations intrafamiliales qui peuvent se tendre en cas de désaccord sur la gestion.
La SCI peut-elle faire de la location meublée ?
Oui mais avec des restrictions. La location meublée à titre habituel est une activité commerciale qui peut requalifier la SCI (perte du statut civil, imposition à l’IS). Une SCI à l’IR peut faire de la location meublée à titre accessoire (moins de 50 % des recettes). Au-delà, l’IS s’applique automatiquement (et irrévocablement). Pour faire du meublé intensif, mieux vaut une structure BIC (EURL, SASU) plutôt qu’une SCI civile.