📰 Transmission•~14 min de lecture•Niveau : Avancé•Mis à jour le 20 mai 2026
Usufruit et nue-propriété — mécanisme complet
Le démembrement de propriété est l’un des outils les plus polyvalents de l’optimisation patrimoniale. Il permet à la fois de transmettre à moindre coût, de réduire l’IFI, et d’investir avec un effet de levier en achetant uniquement la nue-propriété.
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Définitions et attributs
Concept
Droits
Obligations
Pleine propriété
Tous droits (usus + fructus + abusus)
Toutes charges
Usufruit
Usage + revenus du bien
Charges courantes, entretien, IFI
Nue-propriété
Droit de disposer (vendre)
Grosses réparations (art. 606 CC)
💡 Les grosses réparations (art. 606 CC)
Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations : murs, toitures, planchers, poutraisons, escaliers. L’usufruitier supporte les réparations d’entretien. Cette règle peut être aménagée contractuellement.
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Barème fiscal (rappel)
Le barème de l’art. 669 du CGI détermine la valeur fiscale de chaque droit selon l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, moins l’usufruit vaut (durée plus courte) et plus la nue-propriété vaut.
✅ Intérêt pour le nu-propriétaire acheteur
Acheter la nue-propriété d’un bien dont l’usufruitier a 70 ans permet d’acquérir un bien à 70 % de sa valeur. À l’extinction de l’usufruit, on récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires. C’est le principe de l’investissement en nue-propriété (guide T12).
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Usufruit, IFI et revenus
L’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien (pas seulement la valeur de l’usufruit). C’est une règle importante pour l’optimisation IFI.
⚠️ Attention IFI pour l’usufruitier
Un parent qui conserve l’usufruit d’un appartement de 500 000 € après en avoir donné la nue-propriété intègre 500 000 € (valeur pleine propriété) dans son assiette IFI, pas 200 000 € (valeur de l’usufruit seul). Ce point est souvent sous-estimé.
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Le quasi-usufruit
Le quasi-usufruit s’applique aux biens fongibles (argent, titres, stocks) qui se consomment par l’usage. L’usufruitier peut les utiliser à sa guise mais doit restituer l’équivalent au nu-propriétaire à l’extinction.
📊 Exemple de quasi-usufruit
Le conjoint hérite de l’usufruit d’un compte titres de 300 000 €. Les enfants ont la nue-propriété.
Le conjoint peut vendre les titres, réinvestir, diversifier selon sa vision. Il gère librement.
Au décès du conjoint, les enfants ont une créance de restitution de 300 000 € sur la succession du conjoint. Cette créance est déductible de la succession du conjoint survivant.
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La créance de restitution
Dans un quasi-usufruit, les nus-propriétaires détiennent une créance de restitution sur l’usufruitier. Cette créance est déductible de la succession de l’usufruitier, créant un avantage fiscal significatif.
✅ Double avantage de la créance de restitution
1. Elle réduit l’actif imposable de la succession du conjoint survivant.
2. Elle est transmise aux nus-propriétaires (enfants) sans droits de succession supplémentaires car il s’agit d’un remboursement de créance, pas d’un héritage.
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FAQ
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement sépare la propriété d’un bien en deux droits : l’usufruit (droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de posséder le bien sans en jouir). L’usufruitier peut habiter le bien, le louer, percevoir les loyers. Le nu-propriétaire ne peut pas en disposer tant que l’usufruit existe. À l’extinction de l’usufruit (décès ou terme), il récupère la pleine propriété.
Quelles sont les utilisations pratiques du démembrement ?
Trois utilisations principales : (1) transmission patrimoniale (donner la NP aux enfants en conservant l’usufruit ; droits réduits car calculés sur la NP seulement), (2) investissement avec une décote (achat de NP de SCPI à 70–80 % du prix, l’usufruitier perçoit les loyers pendant le démembrement), (3) protection du conjoint (usufruit au conjoint survivant sur la succession).
L’usufruitier peut-il faire n’importe quoi avec le bien ?
Non. L’usufruitier doit conserver la substance du bien : il peut utiliser et percevoir les fruits (loyers) mais ne peut pas vendre le bien ni le détruire. Il doit entretenir le bien (charges courantes) et ne peut pas réaliser des travaux qui dénatureraient le bien. Les décisions importantes (vente, gros travaux) nécessitent l’accord du nu-propriétaire.
L’usufruit est-il toujours viager ?
Non. Il peut être temporaire (fixé pour une durée : 5, 10 ou 20 ans). L’usufruit temporaire est utilisé dans les opérations de démembrement de SCPI (un institutionnel achète l’usufruit pour 10 ans, un particulier achète la NP avec une décote). À terme, le particulier récupère la pleine propriété. L’usufruit viager dure jusqu’au décès de l’usufruitier.
Comment est calculé le partage du prix en cas de vente d’un bien démembré ?
Lors de la vente, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal (art. 669 CGI) appliqué à l’âge de l’usufruitier au jour de la vente. À 70 ans, l’usufruitier reçoit 30 % du prix et le nu-propriétaire 70 %. Les parties peuvent aussi convenir de réinvestir le produit dans un nouveau bien démembré (« report de l’usufruit »).
Le démembrement crée-t-il des problèmes lors de la succession du nu-propriétaire ?
Si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, la nue-propriété est transmise à ses héritiers. Ces derniers hériteront de la NP et deviendront pleins propriétaires à l’extinction de l’usufruit. Les droits de succession sont calculés sur la valeur de la NP au jour du décès du nu-propriétaire (selon le barème et l’âge de l’usufruitier à ce moment).
Sources
1Code civil, art. 578 à 624 — De l’usufruit. Legifrance →
2CGI, art. 669 — Barème fiscal de l’usufruit. Legifrance →
3Code civil, art. 606 — Grosses réparations à la charge du nu-propriétaire. Legifrance →